XX丽都全程营销策略报告升华版.docVIP

XX丽都全程营销策略报告升华版  目 录 前言 3 一、项目概况 5 （一）项目营销策划原则 5 （二）项目基本状况 6 （三）项目市场环境 9 （四）项目核心竞争力分析 11 二、营销策略定位 13 （一）总体市场定位 13 （二）定位思路 14 （三）主力客户群定位 14 三、整体营销策略 15 （一）放大的视野等于放大的成功 15 （二）以满足资金需求为底线的高收益追求 16 （三）产品策略 16 （四）销售策略 17 （五）价格策略 24 （六）广宣策略 26 四、营销团队 31 结语 33 前言 首先，感谢重庆金万科房地产开发公司给予我司介入项目营销、联袂打造时代精品的机会，感谢各位领导对我项目部工作的支持与帮助。通过对项目的了解及合川市场的认知，结合我司在成功操作同质项目的理论沉淀得出本案。本营销策略报告是名人丽都项目后续工作的开端。即：在明确项目开发原则、运营目标的基础上，在确保项目财务指标充分可行的前提下，面向需求市场和竞争市场，制定出创建项目“核心竞争力”——品牌力、产品力、价格力和服务力的整体营销策略，致在全面提升项目价值感，最终实现“名人丽都”全线销磬。 其中，品牌力将围绕市场对开发企业实力、信誉的接受度展开，从而奠定项目快销、完销和盼销的感性基础。 产品力是指规避项目现实 “硬伤”，将其优秀之处系统的转换成市场能够领会、容易接受的形式，并以适当的方式进行传播，从而促成市场对产品性能的充分认知，并形成对产品价值的较高预期。 价格力是围绕着市场心理预期和竞争环境的预测，制定出项目定价在时间、空间上的组合策略，以求在确保项目资金回笼速度的同时，实现项目开发利润极大化。 服务不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的“客户服务”，而应涵盖到从产品设计、生产、销售、使用几个环节中所有的服务领域，且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化。 以创建上述关键竞争力为目标，本报告从以下四个方面进行策略构建： 产品策略 销售策略 价格策略 广告宣传策略 并对项目可望的资金回笼按时间序列进行了初步计划，同时对此后各项营销准备工作制定了计划，作为今后工作的指南。 当然，由于时间关系和对该项目的理解程度不深，加之对未来的预测能力也极为有限。因此，所述营销方案和广宣方案存在调整的可能性和必要性，存在很多需要在今后的营销策划执行工作中细化的内容。此外，限于笔者的文字表达能力，本报告难以全面反映营销的思想，所幸旭日地产顾问积极推行“保姆式顾问服务”，无论是否源于本报告，金万科的任何垂询均将得到最及时的响应，以弥补本报告的不周之处。 再次感谢重庆金万科房地产开发有限公司对旭日地产顾问的认可！  一、项目概况 （一）项目营销策划原则 首先，项目开发的总体原则就是项目营销策划原则的重要组成部分。通过前期沟通，明确了以下四项原则，即： 经济效益和社会效益并重。经济效益得益于社会效益，从而使经济效益的地位高于社会效益。因此，在营销策略中，经济效益应当是审核策略核心是否优秀的最终衡量标准，而社会效益应当是衡量外显策略（如广告等）的标准。 品牌创建和利润极大化并重。品牌创建能够带给企业更大的利润，特别是鉴于还有“南城水岸”的开发以及企业日后的持续经营。因此，品牌创建的地位应高于利润极大化。在营销策略中，我们坚持通过品牌创建营造超额利润的基本原则。 长期收益和短期收益并重。当前，企业运营资金并非十分充裕，因此短期收益应作为基本保障，在此基础上谋求长期收益最大化。这就要求将资金回笼速度放在第一位予以保障，在有条件的情况下，努力提升项目租售价格、销售比例以实现更高的利润。