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第一章 房地产经纪概述 第一节 房地产经纪的概念和作用 一、房地产经纪的有关概念 1、经纪的概念 经纪作为一种社会经济活动，即经纪活动，是社会经济活动中的一种中介服务行为。具体是指为促成各种市场交易，通过提供信息和专业知识服务来进行牵线搭桥，并获取报酬（佣金）而从事的居间、代理和行纪等的有偿服务活动。 2、经纪的特点 （1）活动范围的广泛性 （2）活动内容的服务性 （3）活动地位的居间性 （4）活动目的的有偿性 （5）活动责任的确定性 3、房地产经纪的概念 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。其中佣金是指房地产经纪机构完成委托事项后，由委托人向其支付的报酬。佣金的支付方法有两种，一种是在交易达成时向中间商支付佣金，另一种是卖方在收到全部货款后，再另行支付佣金。 4、房地产居间的概念 房地产居间是指在房地产交易市场中，居间人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并向委托人收取报酬的行为。 所谓充当订立合同的媒介，是指受合同双方当事人的委托，在双方当事人之间进行斡旋、说合，促成合同的签订。此种居间人通常被称为媒介居间人。因此，媒介居间人不同于一般的代理商或者经纪人。 5、房地产代理的概念 房地产代理是房地产经纪业务活动中的主要行为之一。它是指房地产经纪人以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。 房地产代理根据服务内容不同，可分为买卖代理（销售代理）和租赁代理等。 6、房地产经纪活动的基本类型主要有房地产居间和房地产代理两种。 房地产居间的服务对象十分广泛，但居间人与委托人之间一般不存在长期固定的合作关系，居间人仅以自己的名义开展经纪活动，并承担责任。 房地产代理的服务对象虽不如居间活动那样广泛，但经纪人与委托人之间一般都有长期稳定的合作关系，且只能以委托人的名义在委托人允许的权限内开展经纪活动，由此产生的责任和权利也全部归委托人，而经纪人只收取代理佣金。 二、房地产经纪的特点 1、房地产经纪的服务性 与其他经纪活动一样，房地产经纪活动室一种服务性活动，房地产经纪业务是服务性行业。 2、房地产经纪的专业性 房地产是一种极为特殊的商品，以其为对象的经纪活动也就具有很强的专业性。 3、房地产经纪的地域性 房地产空间位置的固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。 三、房地产经纪的作用 1、传播经济信息 2、加速住宅商品流通 3、优化资源配置 4、推动市场规范完善 5、促进社会经济发展 四、房地产经纪的产生与发展 1、美国早期的房地产交易，主要由律师和公证人为买卖双方办理产权转让、公证等事宜。后来，房地产经纪人员取代了律师和公证人，成为房地产交易中的中介环节。 2、中国香港地区在二十世纪五六十年代，地产代理以独立个人方式运作，处于个人代理阶段。20世纪80年代初，佣金制度引入房地产经纪行业，引起行业急剧膨胀，内部竞争加剧。 3、中国台湾地区到20世纪70年代初，才开始出现有组织的房地产经纪机构。20世纪80年代前期，也主要以零星户为主，从20世纪80年代后期起开始，由于正式在法律上确立了房地产经纪机构的地位，以及国际上先进的中介经营体系被引入，台湾地区的房地产经纪行业才进入了全新的、大规模的发展时期。 4、中国房地产经纪行业的兴起可以追溯到很早以前，据元《通制条格》卷十八《关市》记载，早在元代就大量存在房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。 5、最早出现在中国房地产经纪人员历史舞台的是“二房东”。 第二节 房地产经纪人员职业资格制度 一、房地产经纪人员职业资格的种类 1、根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。 2、《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》和《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》是房地产经纪人职业资格的证明文件，未经合法取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》和《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的，不得从事房地产经纪业务。 二、房地产经纪人员职业资格考试 1、房地产经纪人执业资格考试 （1）取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年； （2）取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年； （3）取得双学士学位或研究生毕业班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满2年； （4）取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年； （5）取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。 2、房地产经纪人协理从业资格考试 高中以上学历 三、房地产经纪人员职业资格注册 1、房地产经纪人员职业资格注册