合肥金大陆项目营销及产品力策划报告.doc

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 ? 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 ? 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 ? 目???录 ? 第一部分???项目概念设计 一、???????????项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 ? 第二部分???总体规划建议 第三部分???建筑设计建议 第四部分???园林设计建议 第五部分???户型设计建议 第六部分 服务体系及配套设施建议 ? 第一部分???项目概念设计 ? 一、???????????项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、?地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能得到市场的认同。 3、符合目标消费群需求 据市调，市场有一批相对年青的购买群（25—35岁），需要购买价位在20—25万的住宅，是当地市场未能给予充分满足的。 从央行透露的消息可知，国家越来越鼓励人们首次置业，而对二次置业及投资者在按揭的比例及利息上均可能出台具有一定限制性的政策。顺应这一趋势，本项目可以从首次置业的消费者着手，满足这一消费群体的需求。 ? 二、目标消费群生活形态分析 针对项目的开发理念及合肥本地的房地产市场需求为前提，在对本项目的目标消费群的分析中，通过以下的目标消费群模式可以更清楚了解项目的目标消费群的明确位置。 ? ? ? ? 收入水平 ? ? ? ? ? ?  ?? ? ? ?  ?如上图所示，设收入水平指标，按低、中、高三个水平层次，以及三个年龄层25—35岁、36—45岁、46—55岁，阴影部分为本项目的目标客户群。 ????由图可见，项目的消费群由以下组群构成： 25—35岁中等收入的消费阶层。 ? A、目标客户群特征分析： （A）收入水平： ?????以平均面积100平方米、2300-2500元/m2、八成三十年按揭计算，银行按揭月供款将近1100元，按一般规律，月供款约占家庭月收入的三分之一至一半以上，因此目标消费者的家庭月收入应在2200元—3300元左右。 （B）职业类型： ????如上所述，目标客户群的家庭月收入为每月2200元以上，即年收入在3万元以上的人群，以此推算能达到此阶层的人士应有以下几种为主： ??