蓟县凤凰山项目可行性发展报告.doc

蓟县凤凰山项目 可行性发展报告 天津国能新筑投资有限公司 二零一二年肆月 蓟县凤凰山项目可行性发展报告 项目背景 地块简介 蓟县是天津最北区县,是天津唯一有山的区县，位于京津唐承秦五城之心，有京津后花园之称。根据2010-2020城市规划，蓟县是天津历史文化名城，京津唐生态绿心，中等规模现代化旅游城市。 本项目块位于蓟县县城东部，北靠山、南面水，自然环境优越；地块北临迎宾大道，南近现状待征地，西至凤凰山大道，东至现状村庄；基本呈南北向略长、东西向略短的长方形形状。 场地内无地上建构筑物，有少许树木，地势呈南低北高的自然落差，伴山坡地建筑形态且土方基本平衡；地块北侧为迎宾大道，道路及有关配套管线已建成，道路通达且已满足使用，且迎宾大道向西正在建设贯通。 地块与老城相距较近，属于新建高尚居住区，目前市政基础设施和生活配套设施正逐步完善。 该项目总体素质较好，具备实现经营目标的载体功能要求。 土地获取 天津国能新筑投资有限公司于2011年3月29日通过摘牌方式取得项目用地，本地块面积为80634.4平米，成交价为18960万元。 实施主体 天津国能新筑投资有限公司是本项目的实施主体，该公司是中节能（天津）投资有限公司为进入节能建筑领域而成立的专业公司。 当前进展 天津国能新筑投资有限公司于2011年3月29日通过摘牌方式取得项目用地，4月签定《国有土地使用权出让合同》，7月付齐合同约定的全部土地出让金。截至目前，已取得《发改委投资备案批准书》、《修建性详细规划审批通知书》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《地下人防设计意见书》、《标准地名证》、《合理用能审批书》、《国有土地使用证》、《建筑设计方案批复》等批件，其中的详规审批和建筑方案审批，经过公司的努力协调，在蓟县政府办公会上一次通过，成为蓟县近几年来批复速度最快的项目。 目前正在紧张推进的工作主要有配套公建的报建手续、消防设计审核手续、人防审批手续、规划许可证、开工证等，拟5月份实现公建的开工，住宅一期相关手续也在积极推进中，拟7月份实现开工，力争9月份具备销售条件，项目拟于2013年9月底整体交付。 开发思路 节能环保产业拥有广阔的产业拓展空间，但也面临着产业空间与市场空间不对称的矛盾，产业发展瓶颈广泛存在。 低碳建筑开发就是实施低碳属性的住宅、商业、办公、工业及公用公益类建筑甚至其他非容载性不动产的开发建设和运营管理及相关行业的投资。 不动产特别是建筑、尤其是容载性建筑，其能耗水平、碳排放量等节能环保指标相当惊人，同时由于其总量巨大，相应总量指标及在全社会水平所占比例均处于显著地位，但迄今为止低碳建筑开发这一行业尚未受到从政府到投资开发商，从运营管理方到产权人、使用者的足够重视。 低碳建筑开发当然属于节能环保产业范畴，且具备龙头性、带动性、关联性的特征，这一行业的发展潜力巨大，对环保节能事业的贡献力巨大，其总体社会效益与环境效益巨大。这一行业的发展将带动节能环保产业进一步拓展产业空间、发挥产业链条整体效能、形成产业终端产品的集成效应。 天津公司实施低碳建筑开发的出发点和意义在于： 拓展主业——进入节能建筑开发行业 追求效益——拓展利润增长点 树立品牌——为中国节能品牌添砖加瓦 锻炼团队——开拓节能建筑和建筑节能产业领域 据了解,天津市拟于“十二五”期间围绕生态城市建设目标在全国范围率先实施四步节能试点，计划五年新建节能建筑1.2亿平方米，30%达到绿色建筑标准，对1500万平方米既有建筑实施节能改造。天津公司实施低碳建筑开发将首先考虑参与该试点工程，力争把起步项目即做成天津首批四步节能试点的示范样板工程，树立中节能在低碳建筑开发领域的形象和品牌，扩大企业影响力，同时占据市场份额、把握市场先机，敢做行业排头兵，并以此形成更广阔的市场空间及更坚实有效的利润基础，带动企业步入发展的快车道。 项目定位 市场分析 1）宏观经济面 GDP增速放缓，经济增长进一步减速 2011年GDP同比增幅为9.2%，;PMI指数在明显下滑； CPI通胀压力得到缓解，但能否真正控制需进一步观察。2012年经济走势并不明朗，宏观经济形势不确定性增强。 货币、信贷政策将先一步放松 中央经济工作会议确定2012年工作总基调：稳中求进。当前，世界经济前景低迷，国内中小企业经营出现困难，经济增速逐季回落。为了使这一回落不致过快，2012年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整。货币政策在适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长。 2012年货币、信贷政策已先于限购政策率先松绑，对房地产市场将起到刺激作用。 2012限购继续执行 自2009年中期以来，楼市的负向宏观调控在持续强化，从前期土地取得、开发建设到后期销售