2010年宁波北仑富春江南路项目前期战略定位及产品规划报告-上海厚业地产.pptVIP

项目发展战略定位 Part 4 优势 劣势 机会 威胁 轨道1号线，未来交通便利。 项目规模优势，可操作性较强。 项目有一定的景观资源。 区域目前生活配套不够完善。 周边产业园区，形象不高，对园区外客户会产生一定抗性。 项目周边缺乏居住氛围。 周边产业人群庞大，存在一定购房需求。 区域地产发展不成熟，市场处于空白。 城市扩张，中心区房价高涨，项目有机会接收来自城区高房价挤压的客群。 政策处于高压状态，风险加大，走势不明朗。 区域缺乏有利住宅规划。 区域完全陌生，市场有待培养。 SWOT分析 总结优势，发现机会，规避劣势，克服威胁。 主打轻轨／依托产业园区 项目发展立足点 项目发展立足点 让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上的追求是什么。 同样，你告诉我你住在哪里，我就可以知道你是什么样的人，你有什么样的品位和追求 …… ——美国建筑学家沙里宁 我们社区有哪些客户？ 将住什么样的人？ 有什么样的品位和追求呢？ 客群定位 抓住主流客源／挖掘潜在客户 把握周边现有客群： 项目周边中等收入人群/产业园区中高层/周边村镇改善性客户。 挖掘潜力客户： 轨道交通、价格洼地，新宁波人比例将提升。 轨道交通，地段升值（轻轨旁），将留住部分中端客户，吸引区 域外部分改善型及拆迁户。 客群定位 项目机会点分析 4、产业聚集产业 人群庞大 1、轻轨旁 2、公寓类型 租赁需求旺盛 5、周边村镇改善 性需求 3、商业配套欠缺 城市综合体 较强 3、4 商业 较强 2、4 SOHO公寓 强 1、4、5 住宅 可行性 机会点 物业 住宅、商业、SOHO公寓是本案有机会发展的物业类型。 项目整体定位 轻轨旁，综合性人居生活社区 物业思考 2.9—3.5 1.9—2.2 1.4—1.6 1.2—1.4 0.9—1.1 0.6—0.8 低品质高容积率 2.0—2.4 1.5—1.7 1.1—1.2 0.8—1.0 0.7—0.8 0.4—0.5 高品质低容积率 1.7—1.9 11层小高层 2.4—2.9 18—25层高层 1.0—1.2 5层退台 1.2—1.4 6层多层 0.5—0.6 联排 0.8—0.9 4、5层叠加 中品质中容积率 建筑形式 容积率1.8=？ 根据本案1.8的容积率及建筑密度≤40%的要求，本案物业发展基本定为多层+小高层+高层+SOHO公寓+商业。 各类容积率对应的各类产品： 30-50平米 离单位近、形象好 企业中高层 自住兼投资 60-90 交通优势 相对低的总价 轻轨带来的宁波大市低端人群，看重产品的低总价和交通优势 自住 低总价小面积占大多数，为刚需为主要倾述对象，部分相对较大面积，满足市场发展 40-70平米 离单位近，形象好 办公兼自住 选择企业就近的酒店式公寓项目，可作为招待客户、企业高层人员以及非大陆人居住 企业自用兼投资 SOHO公寓面积在50-70平米，满足办公与住宿要求 SOHO公寓 底商 60-80平米中小面积 90-130平米 需求 投资兼自用 自住 自住 客群类型 商业需求旺盛、只有租赁商铺 低总价、离工作单位近 租赁需求旺盛 目的动力 项目周边改善性住户 —— 周边产业人群庞大，商业需求旺盛 商业 住宅 物业类型 产业园区少量自住群体 客群描述群体 市场特征 适合发展物业分析 满足客户群体的购房需求为宗旨。 客群对不同产品的面积需求： 户型配比 鉴于本案在区位及政策等综合因素考虑，我司给出如下配比： 住宅 SOHO公寓 主力户型 100% 40-70 一房二厅一卫 次主力户型 10% 30-50 一房二厅一卫 （单身公寓） 次主力户型 15% 100-120 三房二厅一卫 35% 85-95 三房二厅一卫 次主力户型 10% 120-130 三房二厅一卫 主力户型 30% 60-80 二房二厅一卫 属性 比例 面积 户型 综合上文项目属性与市场分析，本地块客群定位为： 本案主力客群为：产业园区自住客、轻轨客群 本案主力面积段为：二房（60-80平米）、小三房（85-95平米） 整体规划创新思考 动线创新 ——人车分流各自安 空间创新 ——域有界，绿无疆，立体景观体系 布局创新 ——围合“造静”、价值梯度 整体规划思考 项目规划思考 河 中庭景观 主入口绿化 线性景观—河景+大中庭+入口景观 景观梯度 优质资源（景观）最大化，户户稀缺阔景住宅。 资源的合理分配，优质产品匹配优质户型，形成价值梯度。（如多层产品占据占据最佳资源） 景观面 高价值产品 项目规划思考 优质资源最大化—多重景观面+价值梯度化 规划布局强调景观的均好性，注重组团景观的营造，通过大宅间距打造舒适居住空间。 项目规