招商•华侨城尖岗山商业项目整理报告.docVIP

谨呈：深圳招商华侨城投资有限公司 招商.华侨城尖岗山 商业项目报告 深圳中原物业顾问有限公司 顾问估价部 二零零五年九月目 录 一、商业项目研究结论部分 1 1.项目定位 1 2.方案商业业态分布建议 4 2.1 提出建议的思路： 4 2.2 方案业态面积分布建议 5 2.2.1面积分布 5 2.2.2商业面积细化业态表 5 2.2.3会所功能和设施一览表 7 3.公寓户型、租金建议 9 4.项目收益测算 11 4.1面积分配及处理 11 4.2.项目投资、收益测算 12 4.2.1考虑地价 12 4.2.1.1方案总投资预测 12 4.2.1.2.方案收益预测 13 4.2.1.3收益水平 13 4.2.1.4.现金流分析 14 4.2.1.5.收益测算总结 14 4.2.2不考虑地价 16 4.2.2.1预测条件 16 4.2.2.2总投资预测 17 4.2.2.3收益水平 18 4.2.2.4现金流分析 18 4.2.2.5收益测算总结 18 4.2.3正常收益水平时承担的地价 19 4.2.3.1预测条件 19 4.2.3.2地价预测 19 二、市场研究附件 20 1.尖岗山豪宅区商业项目调查分析报告 20 1.1客户的背景资料 20 1.1.1客户的性别；（有效问卷134份） 20 1.1.2客户的家庭结构：（有效问卷133份） 21 1.1.3客户的家庭月收入：（有效问卷131份） 21 1.1.4客户的学历：（有效问卷133份） 22 1.1.5客户的职业：（有效问卷131份） 22 1.2主体部分 23 1.2.1客户的现居住地：（有效问卷135份） 23 1.2.2客户外出购物或休闲选择的交通方式：（有效问卷135份） 23 1.2.3客户购买特殊商品时愿意花的车程：（有效问卷134份） 24 1.2.4客户是否经常到香港和国外购物：（有效问卷135份） 24 1.2.5客户参与特色休闲与运动活动时愿意花的车程：（有效问卷134份） 25 1.2.6对山地攀岩馆是否有兴趣：（有效问卷133份） 25 1.2.7是否喜欢高尔夫球运动：（有效问卷134份） 26 1.2.8客户除了攀岩和高尔夫球运动有无别的运动爱好：（有效问卷135份） 27 1.2.9客户常去的运动品商店：（有效问卷131份） 28 1.2.10客户是否愿意去一个距离城市20分钟车程的山地特色餐饮地：（有效问卷135份） 28 1.2.11一年中乘飞机的次数：（有效问卷133份） 29 1.2.12是否会去机场附近的高档地方消费：（有效问卷135份） 29 1.2.13朋友聚会的主要目的：（有效问卷134份）（多选） 30 1.2.14客户对高端商务场所的环境要求：（有效问卷135份） 30 1.2.15客户公司对高端商务会所场所的配套要求：（有效问卷133份） 31 1.2.16客户是否会选择尖岗山进行商务活动：（有效问卷134份） 31 1.2.17客户是否去过宝安消费：（有效问卷134份） 32 1.2.18客户是否去过银湖别墅区消费：（有效问卷134份） 32 1.3调查分析结论 33 1.3.1总体分析 33 1.3.2分析结论 34 2.公寓户型研究 35 2.1深圳市可比案例户型面积研究 35 2.1.1泰格公寓 35 2.1.2波托菲诺国际公寓 36 2.1.3万科17英里公寓 37 2.1.4彭柏.白金酒店公寓 38 2.2.宝安外籍人士对本项目的影响 38 2.2.1宝安外资企业分布状况 38 2.2.2宝安外籍员工住房需求调查分析 41 2.2.3对本项目的影响分析 44 2.2.4附件 44 2.3宝安部分酒店长租情况 49 2.3.1丽晶酒店（沙井区域） 49 2.3.2汉永酒店（福永区域） 50 2.3.3宝晖酒店（宝安区域） 50 2.4宝安部分大型外籍企业分布 51 招商.华侨城商业项目整理报告 一、商业项目研究结论部分 1.项目定位 定位目标： 本项目商业有两大功能： 一是社区为提供配套的商业； 二是增添商业街区商业主题和特色商业； 项目整体定位目标： 项目商业定位目标首先必须与别墅社区的整体发展目标相一致。别 墅社区的发展目标是开发低密度生态社区，因此在商业项目的整体定位上首先必须体现出整个社区的高档线路和山地特色两大特征。 围绕“高档”和“山地特色”两大主题，本项目定位目标是要形成参与性的、情景式的国际化商业街区，成为深圳独一无二的山地目的性消费场所。 项目定位： 围绕服务主题，形成环状的商业结构； 本项目商业两大功能，社区配套商业主要围绕社区服务功能，以社区生活超市为中心，配备其他社区生活配套商业，形成环状的社区服务结构，以肩负社区中心的功能职责，以提升便利的社区服务； 除社区配套商业以外，