深圳东方时代广场项目——茂业百货华强店整体策划思路.pptVIP

深圳东方时代广场项目 [案例分析] 目录 第一部分：项目基本概况 第二部分：市场调查分析 第三部分：项目整体定位 第四部分：购物中心营销策划 第五部分：酒店式商务公寓营销策划 第六部分：实际经营状况反馈 第七部分：NEW MALL简介 第一部分 项目基本概况 二期全景 第二部分 市场调查分析 商圈形成 1988年，深圳市政府决定改造华强北。1990年中航集团借助政府改造华强北之势，以天虹商场为切入点，率先发展商业地产。掀起第一次商业浪潮。其后万佳百货等众多商家纷纷进驻，华强北商圈的繁荣从此拉开了帷幕。 业态特点 （１）华强北电子与电脑市场占据统治地位。（IT卖场） 由于深圳电脑与电子硬件制造业的优势地位，深圳电脑与电子产品在国内外市场保持强劲竞争力。以赛格电子市场为龙头，形成一批专业得电脑与电子市场，覆盖珠三角，辐射全国。 （２）专业服装、电器市场与超市繁荣了华强北。 以万佳百货华强北店和女人世界、顺电家居广场进驻开业为标志，华强北打破电子市场单一业态。 （３）摩尔与大型百货店成为后起之秀。 C-MALL铜锣湾百货开业，突出了华强北商业气氛。茂业百货进驻改变了华强北商业竞争格局，大型百货店成为重要业态。 （４） 餐饮发展迅速，休闲娱乐业发展缓慢。 以华强路金融、餐饮一条街为标志，餐饮业发展迅速。深圳书城进驻华强北形成气候，由于营业面积较大，华强北读者群素质超过东门，深圳书城在华强北得到良好发展。由于娱乐业缺乏创新，在华强北发展缓慢，因此大型创新娱乐休闲项目的引进对于华强北未来发展十分重要。 消费者分析 1)．客流量 客流量既是商店经营的前提，又是经营的结果。客流量的地理分布状况直接影响着调查商场的经营状况。华强北的客流量的地理分布主要指华强北路南口、北口、公共汽车站及振华路、振兴路与华强北路的入口处。据测试，以上几个主要地点的日平均客流量大约为28万人次。 2)．消费者构成 每个商圈的顾客构成各不相同，不同顾客群又存在不同的消费习性，为了对华强北商圈的顾客构成及其消费习性有个初步的了解，我们进行了街访式问卷调查，结果显示顾客构成方面有以下特点：1、工薪白领为主（占49%）；2、中青年、高学历特征明显；3、单身一族比例最大（占31.5%）；4、顾客主要来自二级商圈(占52.1%)。 3)．消费者习性 在顾客消费习性方面，我们发现：1、来华强北购物的顾客主要是福田区居民，收入较高；顾客来华强北步行街以购物为主，商品质量始终是顾客关心的首要因素；2、外在环境因素是吸引顾客来华强北购物的主要原因；3、大型百货商场仍为顾客购物的主要场所。 市场调查结论 华强北商圈特点： 1、老商圈成员不断升级扩容 。 2、新成员的抢滩入驻 经营方面，呈现出四大特色： 1、模式新；2、档次高； 3、规模大；4、业态全 顾客构成及其消费习性 ： 1、工薪白领为主（占49%）； 2、中青年、高学历特征明显； 3、单身一族比例最大（占31.5%） 4、顾客主要来自二级商圈(占52.1%)。 第三部分 项目整体定位 整体定位 商HOUSE，一种建造在城市商业核心地段，融酒店式公寓、SOHO为一体，以商业和商务人士为核心使用群体，以国际型物业价值体系和巨大的城市资源，轻松实现物业价值最大化的顶级创富型物业，以“商住、商务、商业、商机”显著识别于其他住宅物业、酒店和写字楼。 局部定位 商业部分： 大型ＭＡＬＬ式购物中心。准确击中女人世界、曼哈购物中心单一购物环境的缺陷。吸引客户定位在中高档白领为主的时尚购物中心。设立数字化商务会所，健身、休闲、娱乐一体化，支撑购物中心和高层住宅（办公用途为主）。 住宅部分： 功能定位上作为深圳华强北的小型SOHO，在推广阶段作为酒店式公寓推广 。小型SOHO ，符合华强北办公需求特点，居住与办公同步，偏向办公，因为深圳小公司创业特点突出，注意按楼层组群销售。由于办公面积较小，因此，出于商务活动的需要，我们要在商务会所设置多功能会议室和咖啡厅。 第四部分 购物中心策划 建筑策划与设计 东方时代广场位于深圳华强北路，北面为嘉华大厦以及女人世界，南面为深纺大厦，西面为规划中的小学，路东是曼哈广场。华强北作为深圳新兴商圈，建筑密度极高，绿化面积少。 东方时代广场第一期占地6553.4平方米，建筑容积率7.5，总建筑面积66851平方米，第二期建筑面积4万多平方米，二期营业后形成了8万平方米购物中心。 交通组织设计 东方时代广场东临华强北路、北面为城市支路。主要人流车流等来自华强北路，故将主入口设置在华强北路，为了增加商业临街面，在