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西安曲江投资项目建议书 河南温商联盟管理有限公司 一、西安曲江背景 曲江，位于西安城区东南部，为唐代著名的曲江皇家园林所在地，境内有的曲江池，大雁塔及大唐芙蓉园等风景名胜古迹。 秉承唐文化之精髓，这里已然成为重塑兴盛长安的标志区域，在打造中国文化产业示范基地的同时，曲江奏响了中国文化的最强音。 二、区位概况说明 陕西省高级人民法院系新近搬入曲江CBD（中央商务区）的省级机关，周边已迁入的生活区还包括：管委会、国土资料局、财政局等。 高院目前自有人员近600人，相关的办公、生活配套等均安排在办公主楼，非常不便，单位领导希望就近另辟场所将上述内容搬迁并适当参考河南，与旅游经营性酒店的模式相经合。 三、项目SWOT分析 1、Strength——项目优势： 曲江拥有极其丰富的历史文化和旅游资源、城市水资源，西北稀缺的水资源。而且，拥有诸多的知名资源品牌。这里不仅仅是文化旅游区，而且是城市发展新区，是未来西安城市发展的重中之重。 新区内已完成基础设施建设，拥有完善的会展和商务配套服务体系，西安国际会议中心、西安曲江国际展览中心相临而居。这里拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，将是未来西安最佳的人居社区。 三、项目SWOT分析 2、Weaknes——项目劣势： 根据管委会的数据显示，目前区内酒店配套相对齐备，仅四星级酒店即有：唐华宾馆、曲江宾馆等四座，在建的三星级酒店三座，可供改建的酒店式公寓一座。但一方面受会展淡旺季影响，同时受入区生活居住的人群数量局限，酒店经营情况属阶段性爆满。 由于新区建设目前已初具规模，使之土地价格偏高；若与高院合作并由其取得土地，则因其立项时间过长恐影响开发时机；而目前国际风云的金融危机也对融资市场提出了一定的风险。同时，中央商务区也因政府另辟地点而显未知。 三、项目SWOT分析 3、Opportunity——项目机会： 曲江新区是西北惟一的旅游度假区，国家级文化产业示范基地，享受国家级旅游度假区优惠政策和管理权限，有完善的服务和支撑体系。省、市两级政府给予的政策支持及区位发展前景非常乐观。 由于与陕西省高级法院合作，在其整体消费（招待、培训、会议等）的支持下，可以有较为稳定的收益；同时，还可以此为基地，与法院系统开展相关的业务，这些可以说是项目背后潜在的机会。 三、项目SWOT分析 4、Threat——项目威胁： 在项目所在区位当中，若包含筹备中的会展中心配套宾馆，则酒店客房类别的服务设施将达到饱和；而若仅以配套高法的业务接待，则经营领域显得过于单一。如果经营定位不准，则可能难以形成市场竞争力。 在大环境方面：2009—2010年，全球性的经济萧条或将再度影响中国经济发展，冲击市场经济初始下的中国城市发展进程。在此情景之下，各种建筑材料、经营设备，甚至金融成本都可能成为未知。 四、项目建议与构想 1、地块选择与规划： 通过对上述S优势、W劣势、O机会和T威胁的综合评估与分析，我们认为应该通过充分结合企业资源，进行企业策略的定位，并最终达成企业的目标。经过对比分析，我们认为：首选地块应为位于高法西侧、中海地产开发的高档小区东北角的原雁塔区法院规划用址，规模为15—20亩之间为适当；次选地块为位于管委会服务中心西侧、市建委大楼北侧的不规整9亩地块。 整体规划按地方各项指标要求，楼高不超过50米，按此规划则基本可以满足“既满足高法配套要求”又“能够以经济性职能面向社会经营”的目地。 四、项目建议与构想 2、项目竞争性定位： 以高院最高峰近600人就餐，年会议、培训住房要求为200间/天为计算依据，则该酒店常规设施将包括：200间客房，按3至4星级标准装修；餐厅分为三部分：600人职工自助食堂（可安排于负一层），多功能设施用于会议、旅行团队等的中档餐厅，高档特色餐饮包房20—30个（其中包括20人台VIP包房两个）；三个多功能厅以120人、80人、60人为标准；酒店同时作为高尚休闲场所配套部分康体、洗浴等服务内容。 根据开发进程，我们将考虑从项目整体出发，精确定位项目竞争优势来源，从而形成销售渠道的畅通，保证投资收益的可靠。 四、项目建议与构想 3、潜在客户群体： 结合自身的资源和能力，我们计划将主要经营内容及潜在消费群体定位为： ——以体现“白星五星级服务”为特色的高档特色餐厅，服务对象为西安高尚消费人群、政府机关领导等； ——精心打造培训业务，不只面向高院作为多功能场地承揽业务，更利用温州商会分布于海内外的特点，引进不同地区的法律、心理，学术、业界等方面的专家、学者开展培训课程； ——以健康的体育、洗浴活动场所，为周