XX村旧城改造南区建设项目可行性分析报告.doc

第一章 总 论 1.1项目名称 海口市玉沙村旧城改造南区建设项目 1.2项目建设单位及简介 建设单位：海口市城市建设投资有限公司 注册地址：海口市国贸大道45号银通国际中心27层 法定代表人：韩柏 海口市城市建设投资有限公司系经海口市人民政府批准成立的综合性国有独资公司，于2003年6月11日注册成立，注册资本7.04亿元人民币。 公司的主要职能是按规范的公司制运作方式，负责海口市城市资产的运营，受托经营城市土地资产，盘活其他城市资产，完成海口市基础设施项目的投融资、建设、收益与还贷。公司目前下设总工办、工程部、项目部、融资经营部、办公室、财务审计部和征地拆迁部七个部门。根据业务发展的需要，公司将陆续独立设立审计部、人力资源部、法律事务部和经营部等部门。目前，全公司员工79人，平均年龄32岁。其中，具有研究生学历9人，大学学历30人；高级职称11人，中级职称25人。在短短的时间内，公司凝聚了一批优秀的经营管理与专业技术人才，形成高素质、高效率的管理团队。 公司自成立以来，始终坚持发挥政府投资主体的职能作用，积极探索市场经济条件下的投融资体制改革新路子，通过多渠道筹措国内外资金和市场化运作，获得开发银行120亿元资金额度的支持，先后投资改造了海秀西路、国兴东路、丘海大道等一批市政重点基础设施项目。 同时，公司积极发挥政府的组织协调优势和开行的资金优势，开展资产经营业务，受市政府委托进行城市土地资产的运营。至目前为止，市政府已注入优质土地资产近4000亩，并拟注入的新旧城区土地资产达到3万亩。 此外，公司积极拓展城市经营的范围，开展多样化经营业务，利用海口市的独特优势，受市政府委托收购100万m2停缓建工程以及开展旧城改造。深圳发展银行海南省分行已授信5亿元，将用于停缓建工程和旧城改造业务的收购和运营。 员工是公司的第一财富，公司致力于为员工提供“立业的平台、成长的空间与愉悦的环境”。在董事长、总经理韩柏先进的经营发展理念的感召下，在短短的时间内，公司凝聚了一批优秀的经营管理与专业技术人才，形成高素质、能战斗的管理团队。 “建设服务海口，实现自身价值”是公司的宗旨。公司前瞻性的理念，先进的管理模式，高效的工作效率和工作实绩，得到了市委市政府的充分肯定。 “责任承诺，诚实敬业，团结合作，开拓创新”是公司的精神，公司将认真贯彻市委市政府的意图，按照规范化的现代企业运作方式，高标准、严要求，建成权责明确、程序顺畅、纪律严明、令行禁止、精诚团结的上档次、有品位的国有独资公司，按照“精品、高效、廉洁”六字要求，实现低成本高标准的城市建设目标，创建海口、海南的企业品牌，不辱使命，不辜负市委市政府的重托。 1.3 可研报告编制单位 海南省建设项目规划设计研究院 资格证书编号：工咨甲1030127002 1.4项目建设地点 玉沙村的南区用地，位于海口市金龙路南侧，地处国贸核心区域，周边交通便捷，配套完善，总用地面积13.19公顷（197.85亩），共分成A、B、C、D四个地块（含公安局地块）。 1.5可行性研究的依据 1、海口市人民政府市长办公会议纪要 第57期《研究玉沙村旧城改造问题》 海口市人民政府办公厅 2007年4月17日； 2、《海口市玉沙村改造南区（“金龙广场”）建筑方案设计》； 3、《玉沙村改造可行性分析及详细规划方案》； 4、《玉沙村改造项目策划》； 5、海南省和海口市经济与社会“十一五”发展规划； 6、《海口市城市总体规划》； 7、国家和海南省现行的技术规范和定额； 8、海南省有关的政策和法规； 9、 建设单位提供的其它意见、资料等。 1.6项目建设的内容及规模 本项目总用地13.19h㎡，其中：住宅用地2.43h㎡，公建用地2.63 h㎡，道路、广场用地3.00 h㎡，公共绿地5.13h㎡。 总建筑面积：43.3万㎡(其中：安置住宅30.59万㎡，沿街商业建筑6.19万㎡，商务办公5.45万㎡，会所及服务配套2600㎡，规划小学8100㎡)；居住户数2935户，居住人口10270人；停车位3470个；区内市政道路三条（13500㎡）。 1.7项目总投资及资金筹措 本项目总投资94252.28万元，全部为固定资产投资，其中工程费用71742.2万元（其中：安置住宅47414.5万元，沿街商业建筑及商务办公16296万元，会所及服务配套364万元，小学1134万元，金龙路拆迁安置费4089万元，南区基础设施建设费2444.7万元），工程建设其它费用12930.62万元，预备费用4304.53万元，建设期贷款利息5274.93万元。 资金筹措:本项目建设所需资金，拟申请国家开发银行贷款6亿元，其余34252.28万元由政府以土地作为地方配套资金方式投入。 1.8结论及建议 1.8.1结论 本项目是海口市玉沙村旧城改造的重要配套工