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思源顾问 上京·壹世界燕郊区域房地产市场研究报告 目录 前期工作梳理 燕郊区域房地产市场开发机会研究： 燕郊区域房地产开发现状分析： 燕郊区域房地产市场客户细分： 本项目开发现状及目标梳理 结论 项目定位 客群定位回顾 产品定位回顾 各节点成果梳理 策划方案形成梳理 目录 前期工作梳理 燕郊区域房地产市场开发机会研究 燕郊区域房地产开发现状分析 燕郊区域房地产市场客户细分 本项目开发现状及目标梳理 结论 目录 前期工作梳理 燕郊区域房地产市场开发机会研究 燕郊区域房地产开发现状分析 燕郊区域房地产市场客户细分 本项目开发现状及目标梳理 结论 燕郊住宅市场发展概述 08年燕郊楼市遭遇滑铁卢 依托城市经济发展及对未来发展预期，城市房地产板块正逐步形成 燕郊住宅市场板块对比分析 各个板块价格区分明显，西部区域明显高于东部，距离102国道沿线近代项目价格高于其他项目； 整个燕郊住宅市场产品形式正趋于统一，除东部个别拥有较好自然资源项目推出少量别墅产品外，整个住宅市场完全以小高层，高层为主； 别墅产品可以实现市场最高价，各项目价格差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位。 市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别 市场主力户型为：1居面积35－70平米，2居面积区间60-100平米，3居面积区间90-130平米 目前燕郊住宅市场尚有约490万平米住宅待售，市场压力仍然很大 燕郊住宅市场基本为当地开发商 市场在售项目，产品创新有限，同质化严重，市场竞争多以社区配套、景观为卖点 产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，少数项目开始注重材料和色彩的利用 市场注重生活配套的规划，物业管理逐步向北京靠拢 根据对燕郊住宅项目的调研分析，区域住宅产品在外部要素方面的有八个主要特点 区域住宅产品在内部要素方面有五个主要特点 目录 前期工作梳理 燕郊区域房地产市场开发机会研究 燕郊区域房地产开发现状分析 燕郊区域房地产市场客户细分 本项目开发现状及目标梳理 结论 燕郊市场典型项目客户描述 燕郊市场典型项目客户描述 燕郊市场典型项目客户描述 燕郊市场典型项目客户描述 燕郊市场北京置业客户区域总结 ——现在我们的客户这些地方 工作区域： 国贸、金融街、长安街 主要依靠轨道交通向四周扩散，少部分客群二次转车，多为短途，辐射范围2km内 居住区域： 客户购房前主要居住在通州或八通线城铁沿线，如梨园、广播学院等区域。有一定比例的市区拆迁户，多位于东二环至三环之间。 区域内有四种主力的客户类型，首次置业比重很高 燕郊市场客群总结分类——年轻置业客群 燕郊市场客群总结分类——年轻置业客群 燕郊市场客群总结分类——老年置业 燕郊市场客群总结分类——老年置业 燕郊市场客群总结分类——投资客群 燕郊市场客群总结分类——本地客群 客户描述 燕郊房地产客户需求解析总结 根据客群调研的结果和本项目的特点，以下四类细分人群是针对本项目的目标细分客群 泛白领和小私营企业主为本项目核心客户 目录 前期工作梳理 燕郊区域房地产市场开发机会研究 燕郊区域房地产开发现状分析 燕郊区域房地产市场客户细分 本项目开发现状及目标梳理 结论 目录 前期工作梳理 燕郊区域房地产市场开发机会研究 燕郊区域房地产开发现状分析 燕郊区域房地产市场客户细分 本项目开发现状及目标梳理 结论 社区配套 郊区生活较市区成熟的居住环境，对社区的配套及安全有更高的要求 燕郊在售住宅中，社区幼儿园、商业配套已成为各大盘的标准配置 部分高档项目拥有完善生活配套，包括会所、社区医疗等 目前仅有上上城开通了社区巴士，2小时一班，月费用150元/人 天子物业(1.1) 三星级酒店、幼儿园、高尔夫练习场 天子庄园 京东文苑（1.8） 会所、配套商业 田园牧歌 未定 底商 西提岛 戴得梁行(1.48) 商业街、会所、俱乐部 东方夏威夷 未定 底商 城美维多利亚 住达物业(1.46/1.8) 商业、办公、酒店 新锐时代 瑞赢物业(1.5) 2000平米会所 风尚国际 未定 2400平米水上会所 华泰忆江南 银茂泰德物业(1.1) 酒店、商业、双语幼儿园、社区巴士 上上城 未定 会所，配套商业 天洋城 戴得梁行顾问(未定) 会所、商业、酒店配套等 东贸国际 美联物业 (1.5) 社区商业 欧逸丽庭 恒信物业(1.2) 双语幼儿园 潮白人家 夏威夷(1.38) 综合商业 夏威夷北岸 夏威夷(1.48) 2万平米综合商业 威毕欧溪谷 中原华夏(1.36) 会所，商业街，运动中心，社区巴士 纳丹堡 嘉浩物业(0.89) 平米商业街、会所 美林湾 燕达物业(1.2) 商业中心、双语幼儿园 星河皓月