新型城镇化系列专题一：住宅存量分析——市场化程度提高增加供应,住宅全面短缺时代结束.docxVIP

目录摘要1引言31、城镇住宅存量告别短缺时代，不同区域差异显著4?城镇住宅存量面积十年翻一番，人均住宅面积稳步提高4?城镇住宅存量套数十年增长50%，全面短缺时代结束6?不同区域城镇住宅存量差异显著，北上广人均住宅面积偏低62、市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量不断增加8?市场化程度提高是住宅存量不断增加的主要原因8?京沪住宅市场化程度领先全国，内陆省份提升空间较大93、城镇住宅价值近百万亿，与GDP相比处于全球较高水平9?全国城镇住宅价值近百万亿元，沿海发达地区住宅市值更高10?与发达国家泡沫时期相比，我国住宅存量价值不十分突出，但风险值得警惕11?京沪浙琼住宅价值与GDP比值偏高，西南、西北和东北地区相对偏低11结语13附录14摘要准确的住宅存量数据，对政府而言，可以判断住宅市场供应是否充足，以制定恰当的宏观调控政策；对企业而言，能够判断未来潜在住宅需求及区域分布，以降低经营风险，不断做大做强。但目前我国住宅存量到底有多少、人均住宅面积高低等一直没有统一看法。本文基于统计年鉴和第六次人口普查数据，首先梳理测算了我国2010年城镇住宅存量和人均住宅面积，并对其他机构的相关算法进行了比较；其次对近年城镇住宅供应结构即市场化程度如何进行了分析，以解释住宅存量增加的主要来源；最后对我国城镇住宅存量市场价值及其与GDP的比值进行了测算，并与欧美日等发达国家泡沫时期相关数据进行对比分析，以论证我们住宅存量和市场泡沫化程度的相对水平。主要结论如下：1、城镇住宅存量告别短缺时代，不同区域差异显著城镇住宅存量面积十年翻一番，人均住宅面积稳步提高在比较目前有关住宅存量计算结果的基础上，我们认为2010年第六次人口普查相关数据具有较高的可信度。据此测算，我国城镇住宅建筑面积在2010年达到203.0亿平米，较2000年增长近一倍，城镇人均住宅面积达到30.3平米，十年增长35.6%。乡村住宅总面积为210.3亿平米，人均达31.7平米。城镇住宅存量套数十年增长50%，全面短缺时代结束根据相关数据，对不同时期我国城镇住宅套均面积做出如下假设：1998-2010年间和1998年前分别为105平米和75平米。由此得出2010年城镇住宅总套数约为2.4亿套，户均住宅套数约为1.1套。考虑到1998年前很多城镇住宅属于砖混结构，折旧率较高，以及在旧城改造中需拆除部分老旧城镇住宅，我国城镇住宅总套数调整数为2.1亿套左右，家庭户户均住宅套数约为1套，表明我国城镇家庭户基本已经户均一套房，全面短缺的时代结束。不同区域城镇住宅存量差异显著，北上广人均住宅面积偏低从总量来看，广东、江苏和山东的城镇住宅面积居于各省（市）前三位。西藏、青海和宁夏地区城镇住宅建筑面积不足1亿平米。北京和上海城镇住宅建筑分别达到4.8亿和5.3亿平米，重庆4.9亿平米，天津2.7亿平米。从人均水平来看，江苏省城镇人均住宅面积达35.9平米，湖南和湖北分别为35.3和35.0平米，三省在全国范围内率先达到了“人均住宅面积超过35平米”的小康标准。北京、上海、天津和广东四省（市）城镇人均住宅面积不及全国城镇人均住宅面积，外来人口的不断涌入将使人均住宅面积依旧偏低。2、市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量不断增加城镇范围内开发企业建设的住宅占整体比重从2000年的37.5%上升到2011年的78.3%，市场化程度提高是住宅存量不断增加的主要原因2011年，全国商品住宅竣工面积（即开发企业完成的住宅竣工面积）7.4亿平米，较2000年增幅高达260.7%，明显高于同期全社会和城镇住宅竣工量的增幅（分别为46.8%和72.8%）；在城镇范围内，商品住宅竣工面积占整体比重（市场化程度）由2000年的37.5%上升到2011年的78.3%，表明城镇住宅市场化程度迅速上升，商品住宅建设近年已构成了城镇住宅建设的主要组成部分，是推动住宅存量增加的主要动力。京沪住宅市场化程度领先全国，内陆省份提升空间较大2005年，上海住宅市场化程度已高达99.3%，2010年近乎100%。北京、辽宁、天津和江苏等地2010年市场化程度位居全国前列，分别为95.7%、95.5%、94.2%和92.2%。与2005年相比，北京和上海市场化程度小幅提升0.6个百分点，辽宁大幅提升了11.2个百分点。部分中西部地区市场化程度偏低，其中西藏、新疆和甘肃城镇住宅市场化程度不及50%，表明当地有大量单位和个人自建房等不属于开发企业的住宅建设行为，未来市场化提升空间大。3、城镇住宅价值近百万亿，与GDP相比处于全球较高水平全国城镇住宅价值近百万亿元，沿海发达地区住宅市值更高2010年，我国城镇住宅市场价值约为95.9万亿元，相当于当年国内生产总值的184.7%。广东城镇住宅市值高达12.8万亿元，位列各省第一位，浙江比广东少2.2万