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海南旅游房产从走销时代到坐销时代 来源：搜房网 @ 2007-10-11 何谓“走销时代”，是指走出去销售或主要靠外地分销机构销售。而“坐销时代”是指案场销售。?在2007年以前海南旅游房产应该属于“走销时代”，因为走出去销售或外地分销机构销售占到全部销售的80%，而进入2007年以后，案场销售占到80%，即进入“坐销时代”。当然，我讲的是大趋势，每个项目因为定位和营销能力的不同，这个比例是各有不同的。?从“走销时代”到“坐销时代”说明海南旅游房产已经迎来了新的发展时期。历史留给海南的“烂尾楼”问题已经彻底解决。海南作为“健康岛”、“阳光岛”、“生态岛”和“休闲岛”已经得到广泛认识，“第二居住地”概念已经深入人心。在海南拥有“度假屋”成为中产阶级的时尚。第一次来旅游，第二次来度假、第三次来买房已经是一种潮流。?从“走销时代”到“坐销时代”说明海南旅游房产的投资者更趋成熟。投资者了解信息的渠道也越来越多，寻找到符合自己的旅游房产不再是一件难事，人们到海南买房置业已经由被动引导到主动寻找。?从“走销时代”到“坐销时代”说明海南旅游房产营销方式要转变。前两年做三亚的项目，我们基本不在海南本地做推广，所有的营销费用投入异地市场，在异地媒体上做广告，参加异地房展会，同时建立全国营销网（即在各地设分销机构）。而今，主要的推广媒体变成网络媒体，因为现在只要想在海南买房置业的人都会在网络上先做了解，选择好合适自己的楼盘后就直接到案场购买。?从“走销时代”到“坐销时代”说明海南旅游房产从靠“推销”到靠“营销”，“推销”是做完产品以后出去寻找市场，强调销售的能力和技巧。而“营销”是根据市场需求做产品，强调项目的前期定位和产品打造。“定位”是否符合市场需求将决定项目成败。 异地置业，潮涌中国 自从进入市场化运作以来，中国的房地产行业进入了高速发展时期, 居民的消费观念与行为发生了巨大的变化，异地置业的潮流涌动中国，成为房地产行业的一大热点，以致于有媒体将2007年定位于“中国异地置业年”。 这个世界变化太快，房地产行业的发展更是一日千里。十年前，人们还安处于单位分房的时代，异地置业远在异域，偶尔听说香港人在深圳买房置业包二奶的，还觉得那是遥不可及的事，谁知十年弹指一挥间，身边有人已经满世界购置第二居所了。 其实，异地置业就是在异地买房子，本来是一件很正常的市场行为，但是由于处在这样的一个社会急剧变革的时代，异地置业交集着很多的社会变革的讯息，很容易就成为了社会的热点与大众舆论关注的对象。 在中国严格的户籍制度之下，早期的异地置业不过是迁徙的必需，因其规模较小，影响有限而不为人关注。但是，伴随着中国城市化进程的加快，房地产市场化以后带来的价值的调整，全国的房价开始飙升，其间孕育的巨大升值空间与财富效应，激发了中国人压抑了长达半个世纪的不动产投资热情，一批精明的投资者在投资本地楼盘获利丰厚以后，开始介入外地市场——这其中，走南闯北的温州商人，以其雄厚的资本、敏锐的眼光、抱团出击的气势、一掷万金的豪爽，一时之间名震天下，“温州炒房团”成为媒体爆炒的对象，以致于现在提起异地置业，很多人就直接与炒房联系在一起。 其实，异地置业所包含的种类很宽泛，异地置业者的目的也是多种多样的，具体来说，主要有三种： 一、投资，出租或转手获利。近几年,中国房地产的高速发展使很大一部分有经济实力的投资客认识到投资房产的潜力,加上中国股票市场风云莫测,投资不动产成为大量民间资本的一条稳妥渠道。尤其是商业地产项目，基本上是以投资客为主，异地置业者自用的比例可以忽略不计。当然，在房价飙升的时代背景下，投资别墅，高档住宅，酒店公寓乃至普通住宅的也大有人在，这部分异地置业者也被称为“炒房客”，是历次政策打击的对象。 二、自住,为两地经商或休闲居住提供便利。商务人士是异地置业的一大主力。从理财角度来看,住酒店不如自己置业,讲方便舒适,还是自己的物业好。比如很多宁波人在上海买房子，杭州周边的老板在杭州买房子，大多就是属于这种类型。 三、旅游度假,主要是受假日经济、旅游经济的带动而兴起的投资,项目地点多选择在旅游胜地和具有旅游度假开发潜力的地段。置业项目包括时权酒店、产权酒店、分时度假酒店、风景名胜度假村、海景住宅、国际休闲度假中心等。目前，购买海南旅游度假地产的客户大都属于这种类型。 此外，异地置业还有很多类型，有的是为了解决户口问题，有的是为了子女教育，有的是远郊居住——北京人在河北燕郊购房，杭州人在余杭购房，总之目的是多种多样的。 的确，异地置业时大都会一种考虑：升值，但是除非是纯粹投资为目的，绝大多数的购房者异地置业的原因是多方面的，升值只是在房地产形势良好的时候，一个附加的价值而已。 那么，究竟是什么原因形成了现在异地置业的大潮呢？ 一、居民住房消费结构的升级