家纺科技园项目可行性研究报告.docVIP

目 录 第一章 概述 4 1.1项目提出背景 4 1.2项目概况 4 1.3可行性报告编制依据 4 1.4可行性报告内容和范围 5 第二章 产业环境研究 6 2.1南通家纺产业发展概况及现状问题 6 2.1.1产业基础深厚，但主要仍以低价竞争赢得市场 6 2.1.2现有市场龙头带动，但品质较差，经营模式粗放 6 2.1.3行政区划下的各自为政，削弱了专业市场的带动作用 7 2.1.4研发及设计能力薄弱，难以扩大利润空间 8 2.2项目产业环境研究 9 第三章 项目定位研究 10 3.1定位基础 10 3.2定位原则 13 3.3战略定位 13 3.4功能定位 13 3.5业态定位 15 第四章 项目开发建议 18 4.1项目开发模式建议 18 4.2初步规划建议（方案一） 18 4.2.1总体布局建议 18 4.2.2物业产品类型建议 18 4.2.3物业开发规模建议 19 4.2.4项目开发时序建议 20 第五章 项目运营建议 22 5.1项目客户定位 22 5.2项目运营模式 22 5.3政策建议 22 5.3.1产业政策 22 5.3.2园区政策 23 第六章 项目盈利模式及经济测算 24 6.1项目盈利模式 24 6.2项目经济测算 24 附录一：房地产市场调研总结 30 1、别墅产品市场参照 30 2、住宅产品市场参考 35 3、商住产品市场参考 39 第一章 概述 1.1项目提出背景 随着苏通大桥的通车和沿海高速的贯通，南通的交通区位条件得到极大改善，作为以上海为核心的沿海经济发展走廊的向北第一站，南通将成为上海向北辐射苏北的门户城市，并进入城市快速发展的新阶段。同时依托在上海大都市圈中的优势条件，南通也将成为对接上海、吸收上海制造业转移的先行地区。 南通的纺织产业经过常年发展，已形成了从原料、织布、印染及后整理到服装生产一条龙的比较完整的产业链，具有生产企业多、经济总量大、趋于规模化等特点，由此成为全国著名的重点纺织工业基地之一。同时南通也面临着生产力布局分散，企业规模小实力不强，装备水平低，劳动力生产率低下，创新能力低，缺乏知名品牌，产品附加值低等现实问题的制约，不但限制了产业自身发展，也妨碍了城市的整体规划与功能提升，影响了南通打造“世界第三大家纺中心”的雄心伟业。因此南通的纺织行业迫切需要开发建设能满足纺织产业上下游企业运作特点的具有现代化基础设施条件、功能区域布局合理、服务功能完善和提供信息化服务的纺织科技园区，一方面整合研发、贸易、展示、信息等综合性现代服务功能，推动纺织行业的产业化进程；另一方面通过项目与区域的互动发展，加速城市化进程。 1.2项目概况 项目名称：中国南通家纺科技园 拟建地点：青年东路以南，光阳路以北，太平路以东，营船港河以西 建设规模：总用地面积约500亩，容积率≤2，绿化率31% 1.3可行性报告编制依据 本次可行性研究的主要依据有： 国务院《纺织工业调整和振兴规划》 《中国纺织工业“十一五”发展纲要》 《南通市国民经济和社会发展第十一个五年规划》 《南通市城市总体规划》（2008年--2030年） 《南通市观音新城概念规划 》 《崇川区政府关于观音山纺织科技园项目用地规划功能确认的函》（崇川政函[2008]33号） 南通市历年统计年鉴 1.4可行性报告内容和范围 本次报告是对“中国南通家纺科技园”项目在市场分析、产业定位、功能定位、总体布局、经济测算等诸方面的可行性研究，并得出结论。研究范围包括： 产业研究 市场分析 项目定位 建设内容 效益评估 运营模式 政策研究 第二章 产业环境研究 2.1家纺产业研究 2.1.1发展现状 2.1.1.1市场规模庞大 家用纺织品属于家居装饰中主要的“软装饰”品种，可细分为巾(毛巾、浴巾等)、被(床单、被套等)、毯(地毯、壁毯等)、带(流苏、饰边等)、帘(窗帘、浴帘等)、袋(衣物袋、储藏袋)、厨布(桌布、餐巾等)、沙发和各类靠垫等八大类。 根据国际货币基金组织（IMF）统计，2005以来全球纤维消费和纺织品服装贸易以6.5%的速度增长，同时按发达国家惯例，进入成熟期后家纺在纺织服装市场的比例可达三分之一，日本更高达40％。而据中国家纺行业协会调查，我国家用纺织品的人均消费占消费性支出还不到1％，家纺生产与消费占纺织品总体生产消费的比例还不到发达国家的50％，因此中国家纺消费市场的空间巨大，未来10年家纺消费市场每年的增长率将不会低于20%。目前中国每年有6000亿的大家纺消费市场，近3000亿的床上用品消费额；随着全球纺织品贸易配额制的如期取消，以及中欧、中美纺织品协议的达成，中国纺织业近年来保持了20.69%的增长速度，出口创汇1000亿美元，整体行业竞争力得到了极大的提高。 2.1.1.2行业集中度低 家纺行业目前处于品牌分散经营的状