中新天津老城厢项目2#地块商业定位建议.pptVIP

2007-7-8 2007-7-8 天津老城厢项目2#地块商业定位建议 目录 一、老城厢周边市场分析 二、老城厢2#地项目特征 三、老城厢2#地项目业态定性 四、老城厢2#地项目业态定量分析 五、其他建议 （一）南市食品街商圈 （二）大胡同商圈 （三）东马路、南马路商圈 （四）和平路商圈 小结 结合天津市整体商业特征，我们定义老城厢商圈为区域核心商圈级别； 该商圈周边区域商业特征：供应以百货、中小商品批发、购物中心业态为主，临街商铺、步行街业态为辅；从商品类型上看，主要是以服装、古玩为主，辅以一定比例的餐饮娱乐设施。 在餐饮比较聚集的商圈要么距离2#地较远较散，要么以快餐业态为主。在所属直接区域内，餐饮需求量较大，但是相关业态供应较少。可以预见到，到周边居住氛围成熟后，面对偏好餐饮习惯和文化的天津居民，餐饮业需求必然迫切。 二、老城厢2#地项目特征 基础技术经济指标 用地面积 27369平米 总建筑面积 54151.33平米 地上总建筑面积 32830.37平米 地下总建筑面积 27111.66平米 容积率 1.2 绿化率 24% 建筑密度 41% 项目及周边的前景展望： （1） 随着城市扩张进程的发展，城市的中心价值将会自然回归，其土地资源的价值优越性会明显显现。 （2）老城厢改造工程完成后， ◆鼓楼文化街将作为老城区的发展重点，商业价值将会进一步提升； ◆鼓楼文化街四周，高层高尚住宅林立，直接的目标受众消费能力较强； ◆城厢中路作为城市南北动脉一部分，北马路作为东西交通动脉，交通便利性会进一步提升，车流、人流可达性好 项目劣势 三、老城厢2#地项目商业业态定性分析 可达人群分析 可达人群分析 可达人群分析 消费水平 居民每次去大卖场、超级市场的平均花费大多在100－200元之间；餐饮场所平均每次 花费人均在60-80元之间；便利杂货店和小商品市场则大多在20－100元之间。 购物时间　 大部分居民日常生活购物大概要花一个小时左右的时间，其中时间在30分钟-1小时之间的要稍多一些。 购物半径 大多数被访居民认为可以接受的路上交通时间是在30分钟以内，以自行车或公交车为 主，推测距离为2-5公里。 　整体来看，居民最喜欢去的餐饮场所还是以中国特色为主，主要是中餐饭馆、餐厅，其次是中式快餐店。 可达人群分析 流动人群主要包括相对流动人群和绝对流动人群两部分 相对流动人群 指的是在该区域内工作，“日出即到，日落即归”的商务人士、白领人群和下榻酒店的商务人士，也就是前面提到的辅助受众人群。 目前该部分人群所占比例很少。根据周边规划商业配套来分析，这部分客群将来会有相当的客流量。但是其效应取决于该区域的商务氛围的预热。按照城市发展经验预计，该区域商务氛围应该不错。 可达人群分析 绝对流动人群 指的是到此购物、观光、民俗旅游的流动人群。目前初步预计，日客流量约2万人次。逢黄金周长假时，日客流量将近6万人次。而且这部分人群中90%来此是定向消费，消费能力和欲望都不差。 区域商业价值初步分析 天津老成厢2#地块商业定位研究 为了对2＃地块业态进行准确定位与组合，在定性部分将通过对各业态的针对研究，通过对各种业态是否能于本项目进行有效结合的角度考虑，得出最佳的业态规划；最后对所选业态进行正面的论证。 现对本地块考虑的业态有： 购物中心（包括百货和专卖、零售卖场） 专业市场 餐饮 娱乐休闲 （一）业态研究——关于购物中心的考虑（包括百货和专卖、零售卖场） 续（一）业态研究——关于购物中心的考虑（包括百货和专卖、零售卖场） 考虑认为： 目前全市具有影响力的商场类购物中心共有32家,其中50%以上集中分布在滨江道-和平路商圈，另有东马路、南京路商圈内分布有中高档、高档百货。 大型中高端购物中心对既有商业的规模效应、平面展示空间、停车位的要求很高，2#地块很难满足其要求。 天津市的百货、卖场类购物中心业态主要集中在城市的核心商圈内。 天津市消费者长期以来心目中的核心商圈一直只有南京路-滨江道-和平路商圈，这种观念在短期内较难改变。 结合2#地块实际情况考虑，无论从其面积体量还是地形特征来看，均不符合发展百货、卖场类购物中心业态。 （二）业态研究——关于专业市场的考虑 （三）业态研究——对餐饮业态的考虑 续（三）业态研究——对餐饮业态的考虑 天津市餐饮业长期一直处于高位发展，自1991年以来，其餐饮业零售额每年增幅都在两位数以上，现有餐饮设施较为发达，需求旺盛。这与天津城市