2014年佛山里水房地产市场调研报告.doc

目 录 前言 2 第一章 里水宏观环境分析 2 1.1 里水概况 2 1.2 区位及交通 2 1.3 里水的地位：泛金沙洲板块 3 1.4 里水经济 4 1.5 工业 4 1.6 里水规划 4 1.7 利好不断，将催旺里水楼市 7 1.8 小结 9 第二章 广州城西及南海房地产市场分析 9 2.1 广州房地产市场分析 9 2.2 南海房地产市场分析 12 2.3 小结 12 第三章 里水房地产市场分析 12 3.1 市场概述 12 3.2 供求分析 12 3.3 板块分析 13 3.4 待售楼盘分析 14 3.5 发展趋势 14 第四章 竞争板块分析 15 4.1 金沙洲板块分析 15 4.2 白云板块分析 19 4.3 荔湾、越秀板块分析 20 4.4 桂城板块 21 4.5 黄岐板块：楼市再度崛起 21 4.6 小结 21 第五章 产品分析 27 5.1 里水板块产品分析 27 5.2 金沙洲板块产品分析 35 5.3 桂城板块 40 5.4 小结 46 第六章 商业市场分析 46 6.1 里水商业现状 46 6.2 商业街及商业项目 46 6.3 里水商业发展趋势 49 第七章 里水区广告媒体分析 49 7.1 特点分析 49 7.2 应对策略 51 第八章 客户访谈及问卷调查 53 8.1 深度访谈目的 53 8.2 深度访谈分析 53 8.3 问卷调查 73 8.4 小结 100 9 总结 101 参考资料及文献 101 协作者名单 101  前言 第一章 里水宏观环境分析 1.1 里水概况 里水镇位于佛山市南海区东北部，总区域面积148.28平方公里，现有户籍人口11.47万人，外来人口13.5万人，辖34个村委会，2个居委会。里水交通区位优势突出，地处佛山东北部，东与广州接壤，南距佛山市中心10多公里，坐拥两大中心城市的资源辐射，对广泛接受广州、佛山产业转移，具有左右逢源的发展优势。 1.2 区位及交通 ? 里水镇交通区位优势突出，地处佛山东北部，东与广州接壤，南距佛山市中心10多公里，坐拥两大中心城市的资源辐射，对广泛接受广州、佛山产业转移，具有左右逢源的发展优势。镇内广佛高速公路、佛山“一环”快速干线、珠二环高速公路、广州华南快速干线第三期以及其它纵横交错的公路干线构筑了完善的交通网络，距广州国际新机场20多公里，到广州火车站、三山集装箱港和平洲客运港仅需20分钟车程，交通方便快捷，货物进出口畅顺，地缘优势得天独厚。 水路：里水镇到南海国际货柜码头仅20分钟车程，南海国际货柜码头提供全天候的保税仓、冷冻仓、拆装箱仓库、船舶和货物代理,为里水镇发展配套服务和第三方物流业务提供强有力的支持,是珠江三角洲最重要的现代化对外贸易港口之一。 航空：里水镇至广州新国际机场仅需20分钟车程, 广州新国际机场是现代化国际枢纽航空港，2006年实现吞吐量2685万吨，中转率7%～8%。预计到2014年，广州新国际机场新开国际航线50条，实现旅客中转率15%、货物中转率30%以上，旅客吞吐量达到4000万人次，货邮吞吐量200万吨 铁路：里水镇至广州火车站仅需15分钟车程, 是全国最大的铁路客运站之一，广深铁路、京广铁路及广三铁路均交汇在此。广州火车站每天发列车40对以上，日客流量超过10万人次，年均货物吞吐量达525万吨，是全国最繁忙的铁路客运站。 公路：里水镇拥有7个出入口对接广州,广佛高速公路、佛山“一环”快速干线、珠二环高速公路、广清高速公路、广三高速公路，广州华南快速干线第三期、桂和公路以及其它纵横交错的公路干线构筑了完善的交通网络。 里水行政规划 里水区位图 1.3 里水的地位：泛金沙洲板块 佛山市南海区位于广东省中部，珠江三角洲腹地。为广州“西联”的重点；又是佛山“融东提升”的重点区域，处于“广佛都市圈”的地理核心位置。因此南海城市被定位为广州卫星城。 广州的金沙洲地域太小，金沙洲板块正北进南拓西联，不断延伸，金沙洲板块的概念已囊括了北面里水洲村用地及南面黄岐沙溪村、泌冲村用地。 里水东与广州金沙洲接壤，金沙洲的北部也属于里水。里水正制定主动对接金沙洲，承接金沙洲辐射的规划，随着广佛通信及交通同城化的推行，里水与金沙洲的将无明显区别。这对本案十分有利。 “三旧改造”规划， 全力承接金沙洲广州部分区域的辐射 据了解里水近年的工作重心主要是如何为现有几大项目做好配套，如继续完善路网、对接广州的出入口、水电等基础设施的建设，通过节能减排、清理河涌等做好环境整治，保持里水的山清水秀。 据09.6.25佛山日报报道南海里水有意将金沙洲北部的洲村、草场片区打造成一个全新的休闲区域，对接广州市金沙洲大