资产评估基本方法27357.ppt

第二章 资产评估基本方法 本章基本要求： 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点： 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 资产评估过程结构图 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。 四、操作程序 五、常见的评估方法 类比法的基本计算公式为： 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。要求：评估该地块2008年3月15日的公平市场交易价格。其与各交易案例比较情况如下表： 评估过程: (1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。 (2)搜集有关的评估资料。 搜集待估土地资料。(略) 搜集交易案例资料。本次评估选择了4个市场交易案例作为参照物，具体情况见表 (3)进行交易情况修正。 经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为: 交易实例A:0%；交易实例B:2%；交易实例C:3%；交易实例D:O%。 (4)进行交易日期修正。根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为: 交易实例A：6％；交易实例B:7%；交易实例C：12％；交易实例D：10％。 (5)进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易案例B、C、D的区域因素修正情况可参照下表判断。 本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2－2各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区100。 (6)进行个别因素修正。 ①经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也比较好,故判定比各交易实例土地价格高2%。 ②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%): 年限修正系数=[1一1÷(1+8%)30] ÷[1-1÷(1+8%)35] =0.9006÷0.9324 =0.9659 (7)计算待估土地的初步价格。 交易案例A修正后的单价为: 参照物A成交价格×被评估对象交易情况指数/参照物Ａ交易情况指数×被评估对象交易时间指数/参照物Ａ交易时间指数×被评估对象区域情况指数/参照物Ａ区域情况指数×被评估对象个别因素指数/参照物Ａ个别因素指数×被评估对象使用年限指数/参照物Ａ使用年限指数： 870×100/100×106/100×100/100×102/100×0.9659 ＝909（元/平方米） 同理，可得到交易案例B修正后的单价为: 820×100/98×107/100×100/88×102/100 ＝1038（元/平方米） 交易案例C修正后的单价为: 855×100/97×112/100×100/108×102/100×0.9659 ＝901（元/平方米） 交易案例D修正后的单价为: 840×100/100×110/100×100/100×102/100 ＝942（元/平方米） (8)采用简单算术平均法求取评估结果. 土地评估单价为: (909+1038+901+942)÷4=948(元/平方米) 土地评估总价为:600×948=568800(元) 第三节、成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 二、基本方法 三、基本原理 四、理论依据 1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价