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关于南湖公寓策划代理的有关问题的答复 前言：在南湖公寓投标方案和南湖公寓投标方案补充建议的基础上，对建材集团 房地产开发公司提出的十三个问题作出简要说明： 1. 确定本案的市场定位区间，并提出明确的产品定位标准和价格定 位标准。作出上述判断的依据何在？ 市场定位区间：从总平面上根据产品差别化策略进行市场定位区间划分。 其中：  南区A 座塔楼为作为星级酒店进行经营；  南区其它塔楼与板楼为作为酒店式服务公寓(Service apartment)；  北区板楼作为高档公寓，因其开工时间相对南区滞后；若南区酒店式服务公 寓市场表现良好，则将北区亦作为酒店式服务公寓。 产品定位标准：应包括设备配备标准、装修标准、建材标准„„等内容，在此不 一一例举，只作出概括性产品定位描述：中高档酒店式服务公寓。 价格定位标准：7500—8500 元／㎡。 依据：  望京地区目前缺少星级酒店，作为规划100 万人口的卫星城，对酒店的需求 是必然的，兼之以星级酒店提升整个物业的档次。  酒店式服务公寓较之中高档公寓多的是服务和附加价值，作为酒店式服务公 寓才能使本案的售价较近程地段内的竞争项目为高。  申奥成功、WTO、望京新兴产业区划入中关村科技园区、中央美院的涉外氛 围、第四使馆区等因素将为本案的档次提升提供宏观经济支持力。  本区域作为CBD、酒仙桥、燕莎商圈的辐射区，本身具有商务涉外的基础。 2. 请作出本项目的竞争性分析。 我公司从拟定的市场定位角度出发，调查分析了本案周边在售的竞争项目， 预测了可能出现新竞争项目的地区，并结合本案的“服务”这一特点，选择确定 了市场空间。 目前存在的项目：银枫别墅、星城国际、凤凰城、国际港、宏源公寓、慧谷·根 1 源、华鼎世家、亮马名居、亮马水晶、亚运新新家园、和乔丽晶公寓、酒仙公寓 等。 潜在项目的区域：燕莎地区、北四环姜庄湖地区。 市场空间：选择确定本案市场空间，主要参考以下依据：  市场的稀缺性：目前北京地区缺少“酒店式服务公寓”。  酒店式服务公寓的内涵体现：个别高档公寓提供酒店式物业服务内容，但均 无酒店实体和酒店物业管理公司支撑项目定位，可谓名不符实，如国际港、 宏源公寓、亮马水晶„„等。 3. 依据贵公司所提出的产品定位标准，请对本项目的销售风险进行 评估。 销售风险主要存在于项目前期准备阶段和销售实施阶段，在此概括为三部 分，即：  项目规划设计的先进性。  营销策划方案的贯彻性。  国民经济的可变性。 4. 结合本项目兼具出租和销售的特点，户型面积指标应如何确定。 南区：考虑将南区定位为酒店式服务公寓，会产生出租需求，建议配置多数一居 室和二居室并设计多种两居室户型。 户型面积指标表 户型 一居室 二居室 三居室 面积（㎡） 50—70 110—130 130—150 户室比（％） 30 60 10 北区：考虑将北区定位高档公寓，主要用于出售，建议设计多种三居室户型。户 型面积指标表 户型 一居室 二居室 三居室 四居室 面积（㎡） 60—70 130—150 160—180 190—210 2 户室比（％） 10 15 60 5 5. 如何根据产品定位标准，塑造本项目形象，具体措施有哪些？ 塑造项目形象的渠道和方法多种多样，能否成功主要依赖于整体策划水平， 其中包括：卖点把握、阶段性宣传策略、媒体组合方式„„等各个技术要素，可 以概括为以下几个主要方面：  广告