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2012年土地估价师:估价报告相关知识复习资料(2)
(二)个别因素
a绿地覆盖率(住宅用地选)
b产业集聚(工业用地选)
c规划限制(视情况可设可不设)
d自然灾难状况(视情况可设可不设)
e容积率(必选)
f宗地面积(必选)
g宗地外形(必选)
h临街状况(商业必选)
i地质条件(坡度、地基承载力、根据影响程度确定是否选择和指标表示方式)
j地形、地势等
因素条件说明
具体说明估价对象和比较实例的各因素条件,列表表示:
因素条件说明时应注重几点:
①描述比较因素的具体条件,不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语,能量化的一定量化,如距离市中心距离应注明具体的公里、米;无法量化的指标,也必须具体描述,本文来源于考.试.大网。如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述,道路通达度可用临主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述,基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。
②因素条件说明时,要实事求是,客观,具体,且与评估报告第二部分个别因素描述一致,如把握不准,可先列表将待估宗地的因素条件说明。
③因素条件说明不能同因素分析时矛盾,要一一对应。
(三)纯收益年期变化,按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
1.土地使用年期无限时的地价计算公式
P=a/r干s
式中:P、a、r含义同前;
s——纯收益逐年递增或递减的比率,如纯收益第一年为a,则第二年为a(1±s),第三年为a(1±s)2,第n年为a(1±s)n-1。
公式中的符号,当纯收益按等比级数递增时取减号,递减时取加号。r不变,递增时rs,递减时(r+s)0。
2.土地使用年期有限时的地价计算公式
P=a/r干s[1—(1±s/1+r)n]
式中:P、a、r、s、n含义同前。
公式中的符号,当纯收益按等比级数递增时取上面的符号,递减时取下面的符号。r不变,递增时r≠s,r+s≠0
(四)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式
P= a1 /(1+ r1)+a 2/(1+ r1)(1+ r2)+…+ a3 /(1+ r1)(1+ r2)…(1+ r n)
式中:a1,a2…an——分别为未来各年的纯收益;
r1,r2,…rn——分别为未来各年的还原利率。
本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化,即收益还原法公式的最一般形式。当公式中ai、ri、n按一定规律变化时,可推算出上述六个公式。
电话:010 Email: cnzj5u@163.com
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