吴家山房地产市场研究.ppt

吴家山区域房地产市场研究报告 2010年经济发展状况： GDP：230.3亿元 全口径财政收入：87.15亿元 全社会固定资产投资：237.25亿元 社会消费品零售总额：69.48亿元 产业结构比例：4.9：61：34.1 规模以上工业增加值：101.45亿元 第三产业增加值：78.6亿元 农业增加值：11.3亿元 食品饮料行业产值：168.2亿元 机电电子产业产值：73.6亿元 现代物流总收入：110亿元 2008年全区共有幼儿园55所，在园幼儿6348人；小学32所，在校学生 20058人；初中15所，在校学生11689人；普通高中4所，在校学生6030人；中等 职业学校2所，在校学生7778人。全区城镇适龄幼儿入园率、农村学年前幼儿入 班率、学龄儿童入学率、小学毕业生升学率均为100%；应届初中毕业生升学率 88.6%以上；小学在校生年度辍学率为零；初中在校生年度辍学率0.8%；全年高 考录取人数2363人，升学率为61.6%；成人教育培训学员达22000人次。 随着国家政策的不断实施，对房地产市场也产生了一定的影响： 1.由于银行按揭贷款比例的上升，对炒房族有一定的压制作用，客户持币观 望，价格上涨缓慢，企业的销售和融资都将产生困难。 2.由于个人购房门槛提高，压力增大，抑制了一部分的购房需求；且对于房地 产中小企业的项目开发，银行贷款审批更为严格，减缓了资金回笼的速度，对 企业造成一定的资金压力。 3.房地产消费势头受抑制，高档住房受到严格限制。 4.市场发展的信心受压制。 5.新房贷政策的实施过程中,海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额, 市场竞争将更趋激烈。 规划范围： —东西湖区金银 湖片和金银潭片，以及中环线以南部分地区的 规划范围，总用地面积77.7平方公里。 发展定位： —是主城以北、都市发展区范围内的重 要城市发展区。 —集生态居住、商贸旅游、信息服务、 高新产业等城市功能于一体的具有国内领先水 平的赛马运动基地。 —中部地区具有特色生态的旅游目的地。 — 我市优越的滨水居住区和高新创业基地。 景观规划理念： 以自然水体为景观核心，以各功能组团 特色为景观形象，串联景观主轴和景观轮廓， 形成网络化的团状景观结构。 东西湖区版块分析 吴家山版块在售项目 项目 开发体量（㎡） 均价（元/㎡） 户型 航天彩虹镇 840000 5700 两房、三房、四房 远洋世界 413000 5200 两房、三房 沿海赛洛城 1450000 6000 两房、三房、四房 九坤五环华城 123368 5700 两房，三房，四房、复式 天合新界 154525.8 6300 一房、两房、三房、四房 金银湖版块 东西湖区版块分析 项目 开发体量（㎡） 均价（元/㎡） 户型 祥生柏景湾 98452 5750 两房、三房、四房 金地格林春岸 240000 7500 一房、两房、三房、四房 万科高尔夫 143099 9500 两房、三房、四房、别墅 博大海蓝湾 131877 待定 一房、两房、三房、四房 银湖翡翠 102621 7500 二房、三房、四房、复式、别墅 常青版块 东西湖区版块分析 项目 开发体量（㎡） 均价（元/㎡） 户型 海昌极地海洋世界 850000 9700 两房、三房、四房 别墅 常青花园茗仕汇 53000 7400 一房、两房、三房 新城俊园 53069 6400 两房、三房 目前东西湖区在售楼盘主要以115㎡左右三房为主，其次是85㎡左右二房。且项目多围绕金银湖开发，由于生态环境较好基本几个在售项目前期所推房源目前已基本售罄，说明客户对三房产品接受度较高。 吴家山版块主要以企业厂房为主，属于工业区。在售项目大多分布在城市边缘，由于项目多是分布在工业区内，周边配套设施并不是很完善，只有通过完善自身的配套来弥补不足。 金银湖版块由于生态环境较好，较多高档楼盘选择在此处开发！形成了现在东西湖区开发较集中，且档次较高的片区。 常青版块靠近市区，是东西湖区与汉口的交界地方，由于接近市区，其房价较东西湖区其他同类型房地产较高。 东西湖区版块分析 总结 东西湖楼市发展现状 东西湖区版块分析 购买群体分析 东西湖区发展规划 房地产政策研究 区域房价上涨原因分析 区域概况 购买群体分析 购买东西湖区房地产大致分四类： 1、成功人士，远离闹市区，选择环境较好的地方居住，金银湖的高端住宅是其首选。 2、东西湖区本地人，熟悉自己的区域，吴家山老城中心区是其首选。 3、在