范志明_前瞻地产.pptVIP

前瞻地产 1、门槛已经提高 * 取得土地的方式：土地拍卖 * 金融能力：地价一次过，预售许可证多层封顶、高层2/3 * 综合实力：专业、融资、营销、建筑、公关、园林 [万科地产] * 地产第二定律 1、地产成熟定律 当某个市场60%-70%的发展商经过1-2个项目，市场成熟速度会非常之快，同时，地产的质变性周期也越来越短，竞争总是在高层面率先质变； 香港地产 63年-83年 20年地产规范时代； 新鸿基、长江实业出现 84年-90年 地产成熟时代； 5大地产领导品牌出现：新鸿基、长江实业、 恒基兆业、 九龙仓、 惠德丰 91年-93年 大地产时代； 领导品牌规模性开发； 94年开始 社区地产时代； 长江实业嘉湖山庄、海逸半岛 深圳地产 88年-96年 规范时代； 解决平面问题 96年-99年 成熟时代； 益田花园带动立面、规划、环境等全面成熟 99年-今 创意地产时代； 蔚蓝海岸、四季花城大地产 未来2002年 品牌地产时代； 万科/振业/招商/华侨城/天健/中海6大发展商 成熟定律意义：市场的竞争局面是由成熟定律决定的，成熟定律同样会带来市场竞争的威胁； 各市场地产成熟方式相同，香港是深圳的明天，深圳是全国的明天，把握成熟定律， 提前赢得市场核心竞争力； 2、地产第二定律 1、随着市场的竞争加剧，第一领导品牌销售就是好，第二就是不好； 2、同一个楼盘中，景观好的销售就是好，景观不好的销售就是不好； 深圳 同一新市中心区域 黄铺雅苑（价格高） 销售好 天健名苑 销售差 同一楼盘 中心区深业花园 小高层销售非常好（基本销售完） 高层销售非常不好 第二定律意义： 1、一定要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表 / 不同形态的地产代表）， 因为只有第一领导品牌才能实现房子到利润的转化，避免市场的风险； 2、一定要建立自己的特点，即使无法全面突破，在自身的核心竞争力进行。 3、地产危险定律 楼盘在整个销售过程中有4个危险期，第1 开盘危险期；第2 一期销售60%危险期；第3 二期开盘危险期；第4 楼盘销售2年危险期；如果4个危险期能够顺利过渡，楼盘将会不断缔造成功； 第一危险期 开盘 危险点主要在于产品、价格市场能否接受； 第二危险期 一期销售60%前 展示中心随着开盘1-2个月后，现场的轰动效应逐步递减，一般的楼 盘往往只知道投放媒介，不知道再怎样打（整合市场攻击方式）； 第