某项目二期营销代理投标报告106页.ppt

思源观点: 总结分析： 1、未来土地集中放量集中在武侯立交附近三环区域，武候区永丰乡太平村区域; 2、未来整个区域开发量预计将超过1000万平方米(按4.2容积率计算); 3、开发的热点区域在川藏路以北的二、三环区域。 教育配套：红牌楼幼儿园（步行3分钟），成都市红牌楼小学（步行10分钟），43中（步行5分钟），太平村小学（步行10分钟），成都双楠实验学校，南桥小学，成都市第五十七实验学校，四川省交通管理学校，四川省公路学校，西南民族大学太平园校区 医疗配套：武侯区人民医院，红牌楼中西医门诊，成都现代医院 金融配套：农业银行、交通银行、工商银行（均在5分钟内可达）。 宾馆：蓝鸿大酒店，武侯花园酒店，音凰假日温泉酒店 生活配套：周围有小型超市，农贸市场步行仅需3分钟（辉煌灯饰城旁），加油站在项目100米附近 市政机构：武侯区地方税务局、中国交通稽征、武侯区交通运输管理所、 四川动物防疫监督、武侯区市蓉卫生管理所 商业街：餐饮有广福桥餐饮一条街，内外双楠及肖家河社区，1.5km生活圈内拥有成都时尚生活圈，锦里一条街、罗马假日广场、玉林生活广场、好莱坞广场。 体现差异、塑造产品特质、树立项目形象、引发客户的价值归属与认同 ①整个优客联邦（二期）的二期住宅销售任务为： 小计：6200元× 36927.79平米=￥ 228,952,298元； ② 1号楼1——4F，商业1F1051.53平米 商业均价按照：8000元每平米计 2F1125.05平米 3F1125.05平米 商业部分整均价为：8250元每平米 4F1125.05平米 3号楼1——2F，商业1F730.10平米 商业均价按照：8500元每平米计 2F738.40平米 小计：8250元每平米 × 5305平米=43,766,250元 ③车库277个，价格按照每个8万元计算；小计：277 ×80000=22,160,000元 项目二期预计总产值： ①+ ② +③=294,878,548元 阶段销售任务：在20 年12月31日前，完成目标回款1.2亿元，也就是完成整个额度的40.69%。 总体原则：小步快跑，步步为营，增加开盘次数，利用事件营销和渠道营销进行配合。 整体推售产品节奏：在不考虑工程进度节点的情况下，先推1号楼（通廊产品）和2号楼（明星产品）的B单元，接着推3号楼（点式楼）和2号楼（明星产品）的A、C单元；利于整个项目低开高走的价格策略，并且可以更加合理的利用明星产品和其他产品的品质差和价格差促进产品的市场去化速度。 备注：在推售的第一阶段即推出我项目的商业前期咨询，于第二阶段开始对外进行销售，在第三阶段将商铺和车位的搭配销售，利用产品使用特性进行产品消化，并结合前期销售剩余房源进行在尾盘销售期的策略使用。 高调入市（延续项目一期定位的基础上进行飞跃）/低开高走 一方面培养市场；另一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间。 价格阶段上扬，稳步提升 随着区域市场成熟、工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长。 循环价格先期预告 在每一循环周期前进行价格释放，刺激上一周期剩余房源的成交，为下一周期进行准确客户积累。 产品分级，差异定价 使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更高的利润点。 项目在按10个月的销售周期与市场因素的综合考虑进行考虑后，对项目总体销售量的85％，进行安排示意如下： 3、策划总监 在项目进展的不同阶段，组织进行市场调研、制定营销推广方案和工作计划，并与开发商进行沟通和讲解；根据项目实际情况制定价格策略、销售进度与资金回笼计划；协调各有关宣传推广媒体、单位、渠道，做好项目的宣传推广策划与监督工作；定期编写项目软性宣传文章，做好项目网站建设与论坛监督实施工作；编写项目的开盘、项目策划工作季度、半年、年度及结案报告。 4、销售总监 负责项目销售团队的组建、培训和考核；销售现场制度、流程的执行和监督，负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序；推行公司销售计划，督促销售代表完成销售任务，协调和处理销售过程中出现的各类问题，保障整体销售的正常进行；根据现场销售资料对销售情况进行分析，就销售状