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关键词2：户型配比 1、洛江中心区户型供应结构比例 3.80% 28.70% 39.20% 6.30% 比例合计 0.90% 2.90% 不计入 13.40% 14.10% 1.20% 11.70% 27.50% 6.30% 比例 20 64 3270 300 315 27 261 616 142 套数 　 64 　 48 132 　 160 280 　 阳光国际广场 　 　 　 20 20 　 20 160 　 冠亚·爱家 20 　 3270 　 　 　 　 　 　 嘉林广场 　 　 　 166 　 　 　 74 64 大江盛世（A区） 　 　 　 66 89 27 81 　 　 阳光美尔奇（二期） 　 　 　 　 84 　 　 102 78 武夷花园（三期） 170-180 150-170 150-160 130-140 120-130 100-110 90-100 80-90 50-70 面积区间 四房二厅 三房二厅 二房二厅 一房一厅 室厅配比 2、双阳板块户型供应结构比例 13% 57.80% 29.20% 　 比例合计 13.00% 　 10.20% 6.50% 41.10% 18.50% 10.70% 　 比例 88 　 69 44 278 125 72 　 套数 88 　 　 44 　 　 　 　 阳光花园城（三期） 　 　 69 　 278 125 72 　 祥光花苑（四、五期） 110-120 130-140 120-130 100-110 80-90 70-80 50-70 50-70 面积区间 四房二厅 三房二厅 二房二厅 一房一厅 室厅配比 A、目前商品房供应以二房（80-100㎡）、三房（120-140㎡）为主，单套50㎡以下的小户型产品缺失； B、从套内面积上看，双阳房市户型以经济性为主，而洛江房市则更多地体现出舒适、豪华的产品特征； C、双阳街道在产品定位上与洛江中心区有明显差异，主力户型面积大约相差10-20㎡； D、目前洛江双阳区域跟两年前的洛江中心城区相似，以商品房投资及中低端经济实惠型的自住需求为主，而中心城区舒适、豪华的大户型开发供应量逐渐放大，呈现出中高端自住需求比例上升的趋势； E、受“90/70”政策影响，中小户型将成未来主流，如何在这一产品区隔有所创新将是本去化速度的关键所在。 基本结论： 价格走势 对应泉州市区与双阳的销售价格，洛江中心板块房价具有较大空间； 此前洛江及双阳开发的大多项目普遍存在“三差”现象（规划差、户型差、 管理差），而目前入市大盘的整体居住品质有一定提升，这也必将促进 房价的稳步上调；从目前来看，价格将成为洛江板块走出房市窘境并赢 得相应市场份额的最大利器。 双阳、洛江城区、泉州市区历年价格走势图 800 1600 2000 4300 3300 1600 4800 3100 2000 4100 9000 7500 5500 4350 3900 0 2000 4000 6000 8000 10000 2004 2005 2006 2007 20 上半年 单位：元/㎡ 双阳 洛江 泉州市区 　 10300/㎡ 湖景花园 20 年上半年 　 8500㎡ 国际华城、盛世融城 2007年 　 5500/㎡ 宝宏花园 2006年 　 4800/㎡ 晶都国际 2005年 　 3800元/㎡ 盛世天骄 2004年 泉州市区 祥光花苑目前每㎡降800-900元。 均价分别为4300、4200 祥光花苑四五期、阳光花园城 20 年 　 均价分别为4100、3800 祥光花苑三期、阳光花园城一期 2007年 　 均价800 祥光花苑一二期 2004年 双阳 　 均价5050左右 阳光美尔奇、阳光国际花园城、嘉琳广场 20 年上半年 　 均价4800左右 日出东方、阳光美尔奇 2007年 　 均价3800左右 金色丽景 2006年 　 多层2400-2500，小高层2500-3000 东方星城、景明花园 2004-2005 　 多层1400，小高层1500-1750 吉源小区一二期 2002 -2003 　 多层800-900 首富商城 2002年以前 洛江 备注 均价（元/㎡） 代表楼盘 时间段 区域 代表楼盘 分析： ——洛江中心区房价2004年开始突破2000元/㎡，2007年已经突破4800元/㎡大关，平均每年以18.4%幅度上升；主要原因在于泉州市区的房价拉升和城东—洛江区域环境逐步优化成熟，周边基础配套设施不断投入建全，区域认同度不断提高，致使商品房价格得以稳步上涨。 ——20 年1月阳光美尔奇一期（6#7#8#）项目以充足的蓄势期，加上城东大开发大配套的地缘优势，以及由于宏观调控效应的滞后性使项目均价逼近6000元/㎡大关；而5月