3+X计划策略地产方案分析34页.pptVIP

4、资金方面，万科将更获商业银行青睐 万科的现金流来源，不是股票市场和卖房子。 2009年，由于经济形势不好，房地产企业普遍遭遇卖房艰难，资金压力。卖房子回笼资金，对万科的扩张之需来说，也将显得有限。 股票市场可能依然低迷，很难为大型企业的跨越式发展提供足够的融资支持。 政府不断强调适度宽松的金融政策，突出不断激励贷款的信贷政策，商业银行有大量的贷款指标，却又不敢放贷。 万科在逆市中将有机会赢得商业银行和政府及有被兼并企业的信任。所以，2009年也许有不少商业银行贷款找上万科的门去。 天津·魅力之都介绍 位置：天津市东丽区津塘公路北侧，天一mall地块内； 用地：总占地17.7万，建面25.8万，总户数为2276户； 开发：分三期开发。一期占地6.7万，建面9.5万。共18栋9—11层的板式瞰景电 梯洋房，802户，南北朝向。 价格：起价6500元/平米，均价7000元/平米，主推面积为110平米跃层户型。预 计09年底入住。 卖点 ： 坐享城市未来／位于市区，开发区，空港三地中心 交通“零距离”／津滨轻轨，津塘快速路，未来机场快速路 “IKEA”——宜家就在家门口／6.7万平米宜家家居店，2010年正式营业 东部唯一低密度城市社区／容积率仅为1.4，9层板式电梯洋房 万科出品／中国房地产龙头企业倾力奉献。 明线： 东部中央区 中央区标准 中央区支撑 中央区生活方式 暗线： 东部需要中央区 东部中央区论坛 东部中央区的意义发展 城市，下一站 社区，下一站 精装，下一站 形象树立期 开盘客户收集期 产品阐述期 楼处开放 形象＼区域概念＼涉外 开盘 产品系列阐述 城市ＭＡＬＬ＼社区新人居概念 中央区标准 中央区支撑 中央区生活方式 1、天津东部需要一个“中央区” 2、东部“中央区”的标准 够大，才是东部中央区——规模性 够丰富，才是东部中央区——复合性 只有这里，才是东部中央区——位置属性 ——区别市场竞争，树立区隔性标准 3、“东部中央区”的支撑 通过城市人生活的“四个维度”诠释 即“衣食住行”东部中央区 衣——配套商业与城市娱乐资源 食——生活配套中的餐饮等资源 住——居住的舒适性与宜居性 行——交通与路网规划及实现 4、中央区生活客户主观感受 通过客户的主观生活感受，讲述中央区的生活优势采用提取“客户模型”的方式实现执行 例如：东部中央区的孩子生活 东部中央区的白领生活 东部中央区的老人生活 东部中央区的夫妻生活 东部中央区的钟摆人群生活 …… 塑造王牌产品 洋房产品，作为魅力之城的高端产品系，是万科耕作２０年的王牌产品。 产品优势放大 从产品切入，找到一个“人无我有，人有我优”的核心点，把点放大成面。 自身魅力 自10月中旬开盘热销之后，严冬市场便日益逼近，但与常规淡季销售局面相反。11月22日至23日，周末看房客户接近100组，周末、周日两天成交接近20套，究其原因，这跟项目的自身魅力密不可分。 信任者与追随者 据了解，接待的看房客户中，全部都是对万科品牌的信任者与追随者，而大多数看房客户对项目的认识和认可方面均不谋而合。 「人与自然的和谐相处」在整个景观设计中始终贯彻「自然生态景观保护至上的原则以及景观为居住的人们生活服务」的理念。同时运用了各类高科技手段，如人工浅水观赏水系、地下车库上景观的建设及先进的色叶树种的栽植，使整个社区尽显澳洲自然风情。 五期产品：公寓式商务中心——蚂蚁工场 精装宽景公寓 产品：首期开发以10-18层小高层为主，户型为90平方米左右两室，属 于全精装、低密度大盘。 规划：建筑物风格以简洁明快为主。 景观：鲜明、整洁、现代的北欧设计风格为主导。 开盘：08年7月 目前情况：目前开盘6座小高层，主推89平米、90平米、92.92平米，全 部精装起价6300元/平米，另有少量毛坯房起价4800元/平米。现在购房 享受97折优惠。 优势：“全面家居解决方案”首次应用； 西部新城的首个低密度、精装修大盘； 社区成熟项目内部生活配套齐全，业主会馆已经开放。 问题体现 原因 消费者 观望情绪严重 大势不好、金融风暴、时机不对 担心买错（傻瓜) 价格门槛（贵） 竞品比我们便宜，消费者对价格敏感 便宜意味着风险度小 来电、来访不足 营销费用受控制、季节性、大势影响 没信心 项目最大障碍 消费者心态 不出手的原因 市场状况 引发问题 原因 挑战 解决方案 支持点 利益承诺 大势不好 影响消