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独权委托——避免房地产经纪纠纷的最佳委托代理模式 廖俊平 中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任 《南方都市报》7月23日报道了一宗涉及房地产经纪业务的法律纠纷： 2009年3月，罗先生陆续找了包括AB置业公司在内的多家二手房中介公司看了某楼盘的好几套房子。某天，AB置业的陈小姐带罗先生看了三四套某楼盘的房子，罗先生想看看这些房子晚上吵不吵，当天晚上看房子的时候，陈小姐要罗先生给她签个字，说明她带罗先生看过房子了，她好跟公司交差。罗先生当时也没有多想，就在中介服务确认书上签下自己名字。 罗先生最终看中了一套房子，并选择了一家大中介公司购买这套房产。据罗先生介绍，当时AB置业给的价格是120万元，最后经这家大中介公司促成交易的价格是114.2万元。 2010年7月中旬，AB置业起诉罗先生，要求他赔付3.6万元的违约金，主要证据就是罗先生签名的那份中介服务确认书复印件。 中介服务确认书的第二条第三点显示，“基于AB置业提供相关服务，在本确认书签订之日起六个月内，本人保证不会通过第三方与AB置业所介绍之物业业主进行交易，或者直接与业主私下交易……否则，本人须向AB置业公司支付人民币36000元作为违约金”。并且有手写的备注：“因本确认书的内容及履行引起争议的，本人与AB置业均同意，将争议提请本确认书项下介绍物业所在地法院进行诉讼解决。” 罗先生认为AB置业的确认书明显是“霸王条款”，按照确认书，“在他们那里看过的房，如果以后买了的话，不是要交3%的中介费，就是要交3%违约金”。这个案件发生争议的实质，根源并不在于作为买方的罗先生和AB置业签订的所谓“霸王条款”，而在于：一是业主同时委托了多家中介公司代理其售出物业，二是买方经纪人可以从买方直接获取佣金收入。 试想，如果业主只委托一家中介公司放盘，并且规定：在三个月内只要该物业售出，该中介公司就能获得合同规定的佣金。如果另外有一个规定：要求买方经纪人（即本案例中的AB置业，它为业主寻找到了作为买方的罗先生）不得从买方那里获得佣金，只能从卖方经纪人那里分配佣金，那么所有问题就迎刃而解了。这也就是美国、加拿大等国广泛采用的所谓独权代理方式及与之配套的MLS系统的规定。 为什么在本文案例中业主要委托多家公司放盘呢？当然是为了让待售房产的信息更广泛地传播，从而更快地找到买家。如果按照上述方式只委托一家中介，是不是就限制了待售房产信息的广泛快速传播呢？ 解决这个问题的办法就是MLS系统（Multiple Listing Service），按照这个系统的规则规定，业主只能委托一家经纪人放盘，而这家经纪人必须立即将房源公示到MLS系统上，使得所有加入了这个系统的经纪人都能看到，而所有经纪人（包括卖方经纪人）都可以去寻找买家，谁先促成买家和卖家达成交易，谁就能作为买方经纪人与卖方经纪人分享业主支付给卖方经纪人的佣金，除此之外买方不必支付佣金。 MLS的核心是独权代理。我们平时所说的独家代理实际上包含了两种有所区别的代理形式：独家代理和独权代理。在美国，卖方可以选择的代理契约形式主要有独权代理 (Exclusive right to sell listing) 、独家代理 (Exclusive agency listing)与开放性代理(Open listing)，开放性代理也是我国目前最常见的代理形式。 在独权代理形式下，卖方赋予特定经纪人在特定时期内(通常为60天或者90天)寻找买方的专有权。只要房产在独权代理合同所规定的时期内成功售出，卖方就要向接受委托的经纪人支付全部佣金。不管房产最后由谁出售，即便是由卖方自己卖出，与卖方签署了独权代理合同的经纪人都可以获得合同规定的佣金。 在独家代理形式下，虽然卖方同样不得在独家代理合同规定的期限内再委托其他任何经纪人为其寻找买方，但是卖方可以自己寻找买方并自行售出房产。如果最后房产是由卖方成功售出，那么卖方将无需向接受委托的经纪人支付报酬。 在开放性代理服务方式下，卖方可以同时邀请数个经纪人为其代售房产，卖方将向率先成功售出房产的经纪人支付所有事先约定的佣金报酬。值得注意的是，在开放性代理服务方式下，卖方也可以自己寻找有意向的买方并自行出售房产，如果该房产最后是由卖方自己售出，那么卖方将无需向经纪人支付佣金报酬。 显然，在法律规定齐备的情况下，开放性代理服务方式对经纪人是缺乏吸引力的，甚至连独家代理方式对经纪人的吸引力都不够。 经纪人没有积极性，其实就意味着待售房产很难快速售出。由于大多数经纪人都加入了MLS系统，都会从MLS上获取房源信息并根据自己的情况积极推售这些房源，所以能够在MLS系统上展示的房源可以很快售出。不过，要想让待售房产能够利用MLS系统快速成交，就必须和经纪人签订独权代理合约，这是MLS的核心规则，目