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商业地产开发融资的概念与特点解析 作者：曹国岭（caoguoling） 商业地产的概念目前国内外关于商业地产的概念和统计的口径各不一致。根据美国房地 产协会(CCIM)的定义，商业地产包括四个分支：商铺、写字楼、库房和厂房，广义而言， 其范围也包括其他经营性交易的经营场所，如银行、餐馆、宾馆等；而在我国的香港地 区，房地产市场分为住宅、写字楼、商业楼宇、工业厂房四个分支市场，此处的商业楼 宇泛指CCIM中的广义商铺，内地许多专家学者也大都使用这一标准。除了商铺和商业楼 宇的概念外，商业地产还有商业物业、商业营业用房等多种名称，其中中国房地产统计 年鉴就把进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业 营业用房。综合以上概念，本文所论述的商业地产定义为商业经营活动的经营场所，其 中的商业经营活动主要是指商业零售和其他实物交易或提供有偿服务的经营活动，也就 是CCIM申广义上的商铺概念。 商业地产开发融资的概念商业地产开发融资是指开发商为了确保商业地产项目的顺利 进行而进行的融通资金的活动。其实质是发挥商业地产的财产功能，为商业地产开发融 通资金，以达到尽快开发、提高投资收益的目的；同时，将固定在土地上的资金重新流 动起来，使其进入社会流通领域，以扩充社会资金来源。 2.3 商业地产开发融资的特点商业地产开发融资的特点是与其自身的特殊性紧密相关 的，概括起来，主要有以下两点：投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性， 而商业地产对资金的要求尤为突出。因为商业用地的土地使用权出让价格是最高的，商 业地产的规划设计水准高，建筑结构复杂并广泛采用新材料和新工艺，内部装修及陈设 豪华，都使得商业地产所需资金远高于住宅或厂房物业。商业地产的经营一般还要经过 2~3年的过渡期，才能有稳定的现金流，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开 发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回 报。所以，商业地产对开发商的资金储备能力和抗风险的能力有着很高的要求。 2.3.2 风险大、成本高 商业地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租 金收入，而能否获得租金很重要的在于物业的升值。目前在我国的许多城市尤其是大都 市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不稳定性增大。同时，在商业房地产很长的 投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策变更都 会对收益产生巨大的影响。而且，商业地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随 时可能面临调整或亏损。 因此，商业地产经营的风险相当大。因此，投资商、信托公司等资金提供方为保障资金 的安全或分享开发的高收益，一般要求较高的投资回报，对开发商而言融资费用和利息 成本都是很高的。 3 美国商业地产的资金循环模式及融资方式国外商业地产的发展尤其以美国市场为典 范，虽然在2008年美国房地产市场出现泡沫，从而爆发了严重的次级债务危机，但其经 过多年积累的商业地产创新融资方式还是值得借鉴的。 3.1 美国商业地产的资金循环模式美国的商业地产经历几十年的发展过程，无论是在 经营模式、商业形态，还是资金平台上都已逐渐完善，尤其是在房地产证券化之后，房 地产投资信托(REIT)日渐成熟，从而推动了美国商业地产取得前所未有的发展。美国商 业地产资金循环的主要形式如图1所示 ： 由图1可以看出，REIT、产业基金等在美国的商业地产中发挥着重要的作用。对于资本 市场来说，投资判断并不是着眼于公司单个项目的投资，而是根据公司长期发展的投资。 也就是说，公司的成长性是资本市场的投资价值观，所以美国的商业地产企业按照资本 市场的价值观塑造公司的发展模式，上市后依托资本市场的资金支持，持续扩张发展。 3.2 美国商业地产的融资方式美国房地产在1990年的估算价值就约为5~6.1万亿美元， 这些房地产大都以债务和权益融资。其中商业地产占了很大一部分，商业地产的融资方 式有企业内部融资和外部融资两大类，具体有以下几种： 3.2.1 企业内部融资 即开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发，或通过扩 大自有资金基础。商业地产开发的内部融资包括“抵押、贴现股票和债券而获得现金”、 “预收购房定金或购房款”和企业留存收益等。 3.2.2 企业外部融资 主要渠道和融资工具以下13种： (1)上市融资：包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 (2)发行债券：根据发行主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行 三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产企业带来大规模的长期资金。 (3)银行贷款：到1997年止，商业银行是美国商业地产