美路与南浦路交叉口西北侧地块投资分析报告.ppt

销售计划 投资分析 内容 2010年度 2012年度 合计 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 销售收入（万元） 2587.2 862.4 1724.8 1724.8 1724.8 1724.8 862.4 2587.2 862.4 862.4 862.4 862.4 17248 销售进度（%） 15.0% 5.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 5.0% 15.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 100.0% 销售收入估算 产品类别 数量（㎡） 销售均价（元/㎡） 销售收入（万元） 备注 住宅 16600 7300 12118 根据周边项目，预计项目未来平均售价7300元/㎡，商业店面平均售价18000元/㎡ 商业 2000 18000 3600 代建配套房 1500 2200 330.00 按代建费用计算 车位 120 10 1200 万元/个 合计 　 　 17248 　 销售收入 成本估算 投资分析 项目投资估算 总建筑面积（㎡）： 20140 地上（㎡）： 20140 地下(㎡)： 4500 项目 预算 （万元） 单方造价 （元/㎡） 备注 一、土地费用 6726 　 　 1.土地出让金 6530 3511 　 2.土地契税 196 105.32 地价的3% 二、前期工程费 246 100.00 包括规划设计费、地质勘察钻探费、人防异地建设费、三通一平、审核评估费、测绘费等6项综合汇总约100元/㎡ 三、房屋开发费 3964 1700.00 　 1.建安工程费 2957 1200.00 小高层，地下一层，带电梯，参考厦门建设工程信息，综合考虑确定 2.公共配套设施费 504 250.00 综合参照区域类似项目 3.基础设施费 504 250.00 综合参照区域类似项目 四、管理费 89 36.00 建安工程费3%考虑 五、销售费用 310 126.00 包括广告宣传费、销售代理费、公证/签证费，按销售收入的1.8%考虑 六、财务费用 458 227 1-3年期贷款利率5.4%，融资成本10%,综合按6%计算，假设建设期内均匀投入 七、开发间接费 308 125.00 包括工程监理、物业管理、咨询费、工程质量监督费、临时设施费、其他杂项费用，综合参照区域类似项目取125元/㎡ 八、不可预见费 99 40.00 　 九、营业税金及附加 957 388.50 按销售额的5.55%计算 十、成本费用总计 13157 6358.98 　 土地增值税估算 内容 合计 备注 一、项目总成本 12200 (一)+(二)+(三)+(四)，未含营业税 （一）、地价总成本 6726 含3%契税 挂牌价 6530 不含契税 契税 196 　 城市大配套费用 0 　 楼面地价 3511 单位：元/㎡ （二）、建造成本 4617 含前期工程费、间接费、不可预见费等 （三）、销售费用 310 　 （四）、财务费用 458 　 (五)、管理费用 89 　 二、销售总收入 17248 　 三、营业税及附加 957 二*5.55% 四、土地增值额（万元） 2680 二-[（二）+（一）]*1.2-三 五、土地增值率（%） 21.79% 四/[（一）+（二）+三] 六、土地增值税 804 四*0.3 现金流量表 时间 地价(含契税) 前期工程 间 接 费 管 理 费 房屋开发费 销售费用 不可预见 销售收入 营业税 当期现金流出 当期现金流入 当期现金流量 净现金流量 累计净现金流量 2010年9月 3362.95 35 　 4 　 　 4 　 　 3,405.64 0 (3406) (3406) (3406) 2010年10月 　 35 　 4 　 　 4 　 　 42.69 0 (43) (42) (3448) 2010年11月 　 35 　 4 　 　 4 　 　 42.69 0 (43) (42) (3490) 2010年12月 　 35 　 4 　 　 4 　 　 42.69 0 (43) (41) (3531) 2011年1月 　 35 　 4 　 　 4 　 　 42.69 0 (43) (41) (3572) 2011年2月 3362.95 35 　 4 　 　 4 　 　 3,405.64 0 (3406) (3240) (6813) 2011年3月 　 35 　 4 　 　 4 　 　 42.6