美生合肥包河区项目营销策划报告.ppt

安徽美生合肥包河区项目 项目研究的工作阶段划分 项目目标及限制条件 报告结构 我们的资源和问题 地块解析 本项目主要问题 项目属性界定 项目交通通达度好，但位于二环路外，属于合肥市近郊区域，客户心理距离大 本项目位于包河区包河大道与312国道交汇处东北处，距312国道约200米，属于城市近郊区域； 地块与市区主要由包河大道、马鞍山路等连接，距市府广场约8公里；至巢湖约9公里； 包河大道现状为双向4车道，规划为未来连接市区与巢湖的主要景观大道，规格为双向8车道。 地块西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地，内部被2条规划市政道路分割为3块 项目西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地； 地块内部被2条规划市政道路分割为3块。 地块资源——上风上水，地块内部有一定坡度以及湿地，但相对周边无特殊资源 地块位于合肥市上风上水的南偏东区域； 地块内部有湿地区域； 地块内部有一定坡地，总体来说两侧地势高于中部地势。 项目周边现在缺乏必要的生活配套设施，但位于合肥未来的主要发展方向上 项目距葛大店中心区域约1.5公里 葛大店为2环路外近郊的区域级商业中心，但档次以低档沿街商铺、肉菜市场为主 葛大店区域分布有10余所职业学校、技校 项目周边现在缺乏中小学校、商业设施、医院等基本生活配套； 位于合肥未来的主要发展方向上，配套设施将逐步得到改善。 地块经济指标——商业面积较大，地价相对便宜 总用地面积：182091平方米 代征城市道路面积约33273平方米 代征绿地面积约17077平方米 商业用地面积约12095平方米 居住可用地面积约119645平方米 容积率：商业部分<2.5，住宅部分<1.6（可上调至1.75）； 建筑面积：商业部分<30238平方米，住宅部分<191432平方米（可上调至209379平方米）； 地价：约64万/亩，按容积率为1.6计，则楼面地价约为600元/平方米；周边地块预计出让价为80～100万/亩，按容积率为1.6计，则楼面地价约为750～937元/平方米。 地块解析结论 我们的资源和问题 本项目面临的主要问题 我们的资源和问题 项目属性界定 我们的战场 主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展，本项目未在城市主要发展方向上 根据合肥市高层构想，合肥市将由“环城时代”迈入“环巢湖时代”，本项目所在区域面临新的发展机遇 自2005年年初开始，合肥将正式开始由“环城时代”迈入“环巢湖时代”，启动巢湖风景旅游规划； 在各项重大建设举措当中，位于本项目西侧的包河大道将成为连接市区与巢湖的主要景观大道，并扩建为8车道，从本项目至巢湖车行距离约9公里； 包河工业区：总规划面积12平方公里，将建成融工业、商业、房地产、科教、旅游为一体的新城区。 我们的战场 房价上升迅速、投资比例增加、出现供过于求等事实表明，合肥市房地产出现一定过热迹象 按照经验，销售面积和竣工面积比值在0.8—1.1为正常，从这一指标看出合肥目前市场出现供过于求； 根据经验，内向型城市的年人均销售量在1~2平方米/人/年为正常状态，根据城市规模大小而取上下值，而属中等规模的合肥市2004年年人均销售量为2.06平方米/人/年，超过了正常水平； 去年开始，投资在购房中所占比例明显上升，接近2成； 合肥房价近年涨幅非常迅速，其中既有长期压抑的需求得到释放、产品素质提高、开发成本提高等原因，同时也有投资客增加等人为炒作因素。 2004年上半年与2005年上半年房地产数据对比及近期成交数据分析 数据显示，合肥市房地产市场今年上半年发展仍然迅速，宏观调控的作用主要在下半年得到体现； 根据6~9月的部分成交数据显示，合肥市整体销售面积波动较大，平均销售量约为5万平方米/周，小于上半年的5.6万平方米/周； 销售量出现下滑的同时，售价近几个月来也出现徘徊不前的局面； 根据一线访谈情况，此次宏观调控对合肥市房地产影响较大，主要体现在开发商对销售普遍存在担心，以及消费者对市场的观望心理； 由于近期房价没有出现大面积滑坡，市场开始逐渐回暖。 合肥市总体市场情况小结 合肥市房地产市场经过近年快速发展后，已经出现一定的过热迹象； 合肥市房地产市场在近期表现出的观望和徘徊，说明在一个市场过热的城市，宏观调控给开发商、消费者带来了较为显著的影响； 宏观调控的影响迫使开发商重新审视市场未来的发展方向，未来的产品设计将随着开发商对市场研究力度的加大而更加趋向于合理； 宏观调控对市场的影响在近期仍将持续一段时间，但只要房价保持稳定，预计未来市场将逐渐回暖。 我们的战场 房地产发展的各主要板块围绕在市中心和城市规划发展的主要区域 1、庐阳片区 2、新站片区 3、大蜀山片区 4、学府片区 5、包河片区 6、政务新区 7、经济技术