2012年物业管理师《经营管理》复习指导.docVIP

2012年物业管理师《经营管理》复习指导物业管理师辅导 　一、物业租赁及其特征 　　（一）物业租赁的概念 　　通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式，租赁管理是物业经营管理活动中的重要工作内容。 　　房屋租赁的含义有以下两点： 　　（1）出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是共有人（包括共同共有和部分共有）； 也可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活 动。 　　（2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。 （二）房屋租赁的特点 　　房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征： 　　1．房屋租赁不转移房屋的所有权 　　房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。而且这种权属的转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。 　　2．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 　　房屋租赁的标的是特定物而不是同类物。房地产租赁的标的必须是特定物，而不能像大多数其他产品一样可以用同类物来代替，出租人在提供房屋时，只能按合同的规定出租，而不能用其他的同类房，包括其他区域、地段的房屋替代。租赁合同终止后，承租人也必须将原屋奉还。因此，在租赁合同中必须对标的物作详细的、区别性的描述。 　　3．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 　　房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。 　　4．房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 　　在房屋租赁的有效期内，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁关系依然有效，房屋新所有权人必须承担房屋原所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。 　　5．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 　　租赁作为一种民事法律行为，对其主体——租赁双方都有相应的法律要求。其表现为：租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其 指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我国规定机关、团体、部队及其他企事业法人不得租用或变相租用城市私房，外国人不能租 用内销房等等。 （三）按物业租金的内涵划分 　　物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。 　　（1）毛租。 　　指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。 　　（2）净租。 　　指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年 以上。净租金有三种形式。第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外， 还要支付物业管理费用。第三种形式，租户除需支付第二种形式中的费用外，还需负责支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。 　　因为承租单元内部的水电气热等资源使用费属于难以控制的变动费用，出租人不愿承担此部分难以估算的支出，因此绝大部分租赁合同中都约定由租户负责支付此费用。习惯上，这种类型的租赁也称为毛租。 　　（3）百分比租金。 　　百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。此时，承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。 　　大型购物中心或超市常常采用百分比租金。大型购物中心或超市的物业管理者要举办许多特别的展览，来最大范围地吸引潜在的购物者。如常举行新车、 帆船或模型等展览来吸引顾客，使人们一旦为看展览而进入购物中心或超市时，就会进人租户的商铺购物，这就构成了一个双赢的局面。百分比租金通常按年度计算 兑现，不同承租人支付的百分比与其承租房屋的位置、使用性质以及经营种类和宏观经济环境相关，有时悬殊甚大。 　　当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的