实物期权在“芙蓉盛世”项目投资决策中的应用研究.pdf

摘要 实物期权，是一种金融衍生工具，于二十世纪八十年代末逐步广 泛地应用在投资决策、财务管理、价值评估领域。实物期权是以实物 投资为标的资产的期权，具体表现为在经营、管理、投资等经济活动 中，使企业在将来具有活动空间和投资的可能性，并能根据变化的市 场，以各种形式获得进行决策的权利。目前，中国的房地产企业在进 行项目分析和评价上，仍主要采取内部收益率(IRR)和净现值(NPV) 等传统投资决策分析方法。这类基于折现现金流(DCF)法的项目分 析和评估方法存在着理论缺陷，不能有效而合理地评估长期的、跨区 域的、多阶段滚动开发、具有较高不确定性的房地产项目。大型房地 产项目在运作过程中具有极大的不确定性，这种不确定性是有价值 的。实物期权方法因其合理性、先进性，恰恰弥补了传统投资决策方 法的不足，能够更客观，真实地评估大型房地产项目的整体价值。 文章分析了现行房地产投资决策思维方式，并在实物期权思想的 指引下，通过理论与实际相结合、定性与定量分析以及比较分析的方 法，指出了传统投资决策方法的不足，展示了实物期权的合理性和科 学性。文章系统地介绍了房地产项目投资决策中实物期权的特征、价 值和定价模型，对其在房地产投资中的创造运用过程作了阐述。 全文围绕深天健在长沙开发的“芙蓉盛世”房地产项目作为实证 展开，分析了项目存在的延