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第四章 市场比较法 又称作比较法又称作比较法、市场法、市场法 又称作比较法又称作比较法、、市场法市场法 Sales Comparison ApproachSales Comparison Approach Sales Comparison ApproachSales Comparison Approach Market Comparison ApproachMarket Comparison Approach Market Comparison ApproachMarket Comparison Approach 第一节第一节 市场比较法的基本原理 市场比较法的基本原理 第一节第一节 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 第二节第二节 市场比较法的估价步骤 市场比较法的估价步骤 第二节第二节 市场比较法的估价步骤市场比较法的估价步骤 第三节第三节 市场比较法应用举例 市场比较法应用举例 第三节第三节 市场比较法应用举例市场比较法应用举例 第一节 市场比较法的基本原理 一、一、概念概念 一一、、概念概念 市场比较法 市场比较法，是将估价对象与在估价时点，是将估价对象与在估价时点 市场比较法市场比较法，，是将估价对象与在估价时点是将估价对象与在估价时点 的的近期近期发生过交易的发生过交易的类似房地产类似房地产进行比较进行比较，， 的的近期近期发生过交易的发生过交易的类似房地产类似房地产进行比较进行比较，， 对这些类似房地产的对这些类似房地产的成交价格成交价格进行适当的修进行适当的修 对这些类似房地产的对这些类似房地产的成交价格成交价格进行适当的修进行适当的修 正，正，来求取估价对象价格的方法来求取估价对象价格的方法。 。 正正，，来求取估价对象价格的方法来求取估价对象价格的方法。。 “类似房地产“类似房地产”，”，是指在所处地段是指在所处地段、用途、用途、、 ““类似房地产类似房地产””，，是指在所处地段是指在所处地段、、用途用途、、 建筑结构建筑结构、类型等方面、类型等方面，与估价对象相似的，与估价对象相似的 建筑结构建筑结构、、类型等方面类型等方面，，与估价对象相似的与估价对象相似的 房地产房地产。 。 房地产房地产。。 二、二、理论依据理论依据——替代原则替代原则 二二、、理论依据理论依据 替代原则替代原则 同一市场 1.同类同质的商品——→价格相同(完全替代); 同一市场 2.同类同质的RE——→价格相近(有替代性); 修正 3.同一市场上同类同质的已交易RE的价格—→ 待估RE的价格 三、基本公式 采用市场比较法评估房地产的价格采用市场比较法评估房地产的价格，， 采用市场比较法评估房地产的价格采用市场比较法评估房地产的价格，， 需要进行需要进行交易情况交易情况、交易日期、交易日期、区域因、区域因 需要进行需要进行交易情况交易情况、、交易日期交易日期、、区域因区域因 素、素、个别因素个别因素等修正等修正。。 素素、、个别因素个别因素等修正等修正。。 通过修正后 通过修正后，就把可比实例房地产的，就把可比实例房地产的 通过修正后通过修正后，，就把可比实例房地产的就把可比实例房地产的 实际成交价格变成了估价对象房地产在实际成交价格变成了估价对象房地产在 实际成交价格变成了估价对象房地产在实际成交价格变成了估价对象房地产在 估价时点的客观合理价格估价时点的客观合理价格。。 估价时点的客观合理价格估价时点的客观合理价格。。 （一）原理公式 1、百分率下的修正系数、百分率下的修正系数连乘连乘公式公