房地产估价师试题89109.docVIP

详 细 情 况 一、简答题: 1、 指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之二）（续）房地产估价技术报告一、个别因素分析1．估价对象四至估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。2．估价对象概况××银行委托评估的估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼。3．估价对象建筑物状况（略）二、区域因素分析（一）地理位置：估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。（二）交通便捷度：估价对象东隔××l号楼（现××银行），临近××大街及××街，向北约500m为××大街，向南约500m为××大街，道路等级较低。周边公交线路有8路、60路、112路，道路通达性和便捷性较好。估价对象不直接临街，其出入口为建筑东侧与××l号楼之间的夹道。（三）公共配套设施：商务配套主要有中国进出口银行等。生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全但距估价对象有一定距离。周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。（四）周边环境：估价对象位于北京市××区中心地带。北临文化遗迹嵩祝寺，西南方向约1km有故宫博物院、景山公园，距离东南方向1．5km左右是北京市著名的王府井商业街。估价对象区域的文化气氛浓郁、商业气氛较弱。周边新建的建筑物较少，以旧有建筑物、或改建建筑物为主。（五）基础设施状况：估价对象位于北京市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通讯、宽带等管网均已接通。三、市场背景分析北京是全国政治、经济、文化的中心，也是全国性交通枢纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通十分便利。北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京，北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平。北京2008奥运会的申办成功、中国加入世界贸易组织等事件在一定程度上刺激了北京房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，而且市政府加大对市政基础设施建设的力度，这些因素为房地产市场带来了良好的预期。估价对象位于××大街附近，已经脱离×××商业中心的辐射影响。所在区域道路等级较低，新建高层建筑少，周边房地产以居住及旧有办公用房为主，办公集聚度一般，商业繁华度处于较低水平，土地级别为居住一级、综合二级、商业三级。此区域新建居住项目均为高档次住宅，且数量较少。周边写字楼可大致分为中低、中高两个档次。中低档写字楼所占比例较大，建筑为多层砖混结构，普遍已经进行过二次装修、改造，但装修档次不高，配套落后；中高档以新建写字楼、商务酒店式写字楼为主，其特点是办公环境好，装修档次高，配套全。四、最高最佳使用分析根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）记载，估价对象的用途为居住。根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳使用用途为居住或综合。五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（一）采用成本法测算估价对象价格估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重新购建价格中包括：土地使用权价格，建筑安装工程费、红线内外市政工程费、专业人士费、管理费、投资利息以及开发利润。1．土地使用权价格（采用基准地价修正法）北京市基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价；楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格；楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年限内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。楼面熟地价的计算公式为：楼面熟地价＝适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数北京市基准地价内涵如下：①土地开发程度：居住用途一至六级土地开发程度为“七通一平”；②平均容积率：居住一至六级平均容积率为2；③基准日期：基准地价的基准日期为2002年1月1日；④土地使