房地产市场调控：基于城市规划与地价关系的分析.pdfVIP

维普资讯 ■博士论坛 ■现代管理科学 ■2006年第 6期 房地产市场调控：基于城市规划与地价关系的分析 ●李 智 摘要：城市交通基础设施规划通过改变城市布局有效地调控了房地产市场。通过城市基础设施的规划来调控房地产 市场是政府的职责所在，空间寡头分析表明，城市基础设施的改善有利于推动城市中心区域和城市副中心的联系，产生 商圈融合效应，推动房地产价格的上升；郊区与城区之间交通基础设施的改善却使得两地的房产替代性变强，市场的分 割程度减小，有利于平抑城区的房价，同时带动郊区的发展。 关键词 ：房地产市场；城市规划；城市发展效应 一 研究回顾 与理论综述 mna)的多核心模式认为 ，城市内部结构 中除CBD外 ，还有 、 交通与土地价格理论研究是城市空间研究领域 中的 其它次要的中心生长点 ，次 中心的形成 由交通位置的优越 重要内容之一 。其理论基础 多来 自对城市空间结构相关流 性决定。可见 ，交通是多核心形成的决定性 因素 (Harold 派的研究 。l9世纪以来 ，关于交通与土地价格 的相关理论 Carter，l995)。 从研究基础上大致可分为区位论基础 、经济基础 、行为基 在经历了 “数量革命 ”的热浪后 ，城市研究相关学科进 础等 ；从研究方法上可分为几何分析 、空间分析 、计量分 入了多元化时期 ，在交通与土地价格模型研究上 ，将经济 析、行为分析等。 学的基本理论引入传统的模型中进行改进 ，或建立基于微 德国的古典经济学派最先涉及城市空间研究的领域 。 观行为调查的分析模型，或进行模型的实证验证并改进。 他们在研究 区位 中将交通因素作为主要因素之一进行考 在此阶段 中，关于交通与土地价格关系研究得到较快发展 虑 。这为以后 的理论研究奠定了良好的基础。其理论主要 的是行为学派。先前行为学派代表人物之一的盖伯格 (A· 包括凡 ·杜能 (VonThunen，1826)的农业 区位论 、韦伯 Z·Gutten--berg，1960)在 《城市结构与城市发展理论》一书 (Webber，1909)的工业区位论 、克里斯泰勒 (W ·ChristaUer， 中把 “可达性”作为城市发展 (空间系统)的一个核心概念 ， 1933)的中心地理论等 。其 中，凡 ·杜能(VonThunen，1826) 认为互动是城市空间结构生成的一种基本决定因素。 的农业 区位论第一次采用模型分析市场、生产与距离之间 二 、城市规划与房地产价格 ：一个修正的寡头分析框 的关系。韦伯 (Webber，1909)的工业区位论认为 ，决定区位 架 的基本 因素首先是生产地、原料地 、消费地之间的运费 ，其 交通是城市的基本骨架 。也是城市规划首要考虑的因 次是劳动费的节约。集聚或分散所带来的利益 。可见 。在决 素之一。在中国有记载的、最早 的城市规划建设专著—— 定区位的诸多因素中，交通费用是首要的。 周代的 周《礼 ·考工记》中，城市规划的基本思想便是将城 克里斯泰勒 (W ·ChristaUer，1933)的中心地理论认为 市交通体系作为城市的最基本骨架 ，如 ：“匠人营国，方九 有3个原则 ，即市场原则 、交通原则和行政原则 ，共同支配 里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨左祖右市，面朝后市， 中心地体系的形成 。交通是城市中心地土地利用模式形成 市朝一夫……”。可见 ，尽管提法与侧重点不同，有关城市 的重要因素之一 。 交通与土地价格的讨论一直是永恒的主题 。中国近代 的规 芝加哥学派从属于社会科学领域 。主要从人文生态学 划理论在很大程度上传承了西方 的理论。雅《典宪章》中将 的角度研究城市结构 。试 图将人类生活、社会结构等社会 城市 中的人 的活动分为 “居住 、工作 、游憩和交通”，而在很 人文因素与城市空间特征结合起来 ，描述并分析空间的形 长一段时间里 ，“交通是其它活动