湖南中鼎衡阳项目市场调研及定位策划报告414年.pptVIP

1 ①城镇化带来需求：按照衡阳市实现城市中心过“双百”（常住人口100万，建成区100平方公里）的目标，以目前市区人口73万计，还有27万的发展空间，以人均26平方米计算，至少需要再造702万平方米的住房。加上原有旧住宅按4％的比例拆除重建，两者合计，在未来的5年中，房屋面积的基本需求将不会低于841万平方米；（原引《衡阳住宅与房地产信息网》）②工业、物流项目及关联产业带来需求：按照衡阳50家大型企业/项目和现代物流业的建设，至少带来20万外来就业人口计，其中企业管理人员、资深技术蓝领等可置业潜在客户以8%、人均一户、户均120平米计，可带来192万平方米的住房需求；③返乡置业需求：目前衡阳有120万在外务工或经商，其中10%的富裕人士将返乡置业，而选择在衡阳市区置业占富裕人士的20%计算，人均一户，户均120平米，则可带来288万平方米的住房需求；④二次置业（换房）需求：目前衡阳市二次置业人口较有限，但随着对生活品质要求的提高及家庭人口的增多，未来五年内将有部分选择二次置业，按照衡阳市区人口的5%计算，人均需要35平方米住房，可带来128万平方米的住房需求；⑤本市主行业从业群体:本市主要行业在岗职工人数合计41万， 按5%为有效需求，人均120平米计，则有246万平方米住房需求； ⑥乡村富裕人士：农村人口458万，按1%为目标富裕人士， 其中以20%为衡阳市区的有效住房需求、按人均120平方米计，则可带来近110万平方米的住房需求。⑦纯外地投资客：目前衡阳房地产市场，纯外来人员选择置业投资数量不明显，其住房需求暂且忽略不计。 土地市场历年投放汇总表 1.在售代表性楼盘基本状况 多产品线的物业类型组合不断涌现： 以高层、小高层为供应主力的现状将逐渐被打破，以水岸新城为代表的中高端多物业类型组合的 尝试，在本地获取良好的市场面认同。随着耀江花园、雅仕林欣城（1300亩）、银泰(1300亩)、 中鼎项目（1300亩）、珠晖旅游公园水景别墅（1000亩）的相继入市，集别墅、house、洋房、 电梯小高、高层的丰富物业类型组合将不断涌现，进而将大大提升本地居住品质。 户型越趋紧凑和经济、设计越体现科学和均好： 传统大户型供需现状，在市场价格的不断攀升的环境下，体现面积适当缩小、总价较低、使用合 理的紧凑型户型将越来越受到市场认可（如沐林美郡价格超过2600元/㎡的大户型单位滞销，中 泰峰境大面积的三房和四房因价格贵总价过高滞销）；随着的大盘品质项目的出现，跃式、错 层、飘窗、内庭、入户花园等户内增值性设计越来越盛行，室内大幅度借景、拥景、采光、通风 的均好设计将越来越体现产品的高性价比（如愉景湾，销售均价2900元/㎡，销售率达到90%）。 投资性物业潜力开发： 沿海发达城市带来的新居住人文理念，将催生部分青年小资和专业投资客，市场开始吸纳中小 户型和收益性物业；近年已有部分楼盘尝试推出两房小户型的物业，如：沐林美郡两房占比 20%，销售率80%，尚邦领域以小户型90－130㎡为主，销售率达到80%， 大盘时代来临： 近年衡阳市土地放量较大，衡阳房地产市场将真正迎来大盘时代，冠都现代城、耀江花园、雅仕 林欣星、水岸新城等一批大项目的相继面世己率先拉开大盘竞争的帷幕。 关于衡阳市下辖县市客户情况分析 就目前衡阳市场上看，周边县市、乡镇在衡阳市购房比例比较大，每个楼盘占比不一，从个案访谈得知，多数楼盘平均20-30%左右的客户为周边城镇购买，个别楼盘超过50%（如：水岸新城、中泰峰境、熙园等），有的则10%不到（如：愉景湾）。 周边县市客户在衡阳购房的目的主要是向往城市生活，以求得身份标识和社会地位的认同，其次是为改善居住环境，相当部分是为了子女以后的教育、发展等。 周边县市、乡镇置业者对华新区比较认同，特别是看好此区域的未来发展，华新开发区因此亦成为他们置业的首选区域，然由于目前华新区基础设施建设尚未完善、综合居住配套尚未成熟、楼盘空置率过高、区域人气不旺等，促使其退而求其次，选择老城区置业。 1.大盘开发意义 3） 高层、小高层 总结： 随着城市经济的发展和人们生活水平的提高，衡阳商业的规模不断扩大，商品种类和档次日趋丰富，业态呈多元化发展，带动了整个行业服务水平的提高，衡阳商业的整体环境向好。 总结： 目前衡阳的商业物业开发过程中，临街商铺过量开发，商铺的产品设计