中原_凤凰湖壹号港式星际大宅项目营销推广策略方案14年_高层_小高层_花园洋房.ppt

推广节点 Part 4.2 工程节点 4月30日洋房交付 7月1日大平层样板区开放 工程节点 7-12月 圈层营销、媒体投放 配合洋房再次拔高项目调性 大平层中心实景样板房开发 7月 节点二 5月 圈层营销、媒体投放 高端产品入市拔高项目调性 洋房交付 4-8月 圈层营销、媒体投放 硬性形象改变 园林完工 4月 节点一 预计时间 实施计划 推广策略 内容 时间 节点 工程节点 推广渠道 Part 4.3 媒体渠道 原 则 方 式 调 整 本项目的媒体策略应该注重针对性，根据媒体的性质，分效果、分阶段、有主次的综合利用各种媒体渠道，促成本项目宣传效果最大化。 以宣传形象、拉高调性为主，以项目的产品信息为卖点大众，大众媒体与小众渠道相结合 。 结合当前市场情况，适当削减2011年大面积的广告投入，而是积极拓展渠道，多渠道予以宣传 。 * 属性 媒体 形象 大牌、电视、报纸、广播、其他户外 软性 软文（报纸）、网络 时效 报纸、海报、短信 常规媒体渠道 专业专刊杂志渠道精准搜罗 1 DM单页直邮 2 会议赞助 3 《长三角经济》、《常州照明》、《车友会》、《龙时尚》等专业期刊杂志，精准网罗高端客群。 通过邮政等渠道购买高端客户资料，进行定期产品信息直邮。 以新北区为重点并考虑常州范围内的大型行业会议、论坛、政府会议等，以礼品赞助或其他方式植入产品信息。 创新媒体渠道 外拓DS直访 5 利用现有外拓人员进行DS登门拜访，进行上门服务式的置业服务并定期提供产品信息。 高端合作 4 与星级酒店、高档休闲建立合作关系，通过沙盘模型安放、资料发放、客户共享等途径扩大宣传。同时结合已成交客户展开圈层营销。 圈层营销 圈层 16+X 公务员 企业高管 以现有客户为基础，实行16+X=32+X=64+X的圈层活动 以某一点为突破口进行，影响同一圈层人士 寻找此类人群聚集活动为契机，开展圈层活动 圈层活动 由现有成交客户中的私营业主带客其同等身份的朋友参与此次活动，有意拔高参与者的尊重感和品质感，借此活动给已给交客户带来足够的面子及在朋友圈中的地位。同时使得其朋友也能感受到项目的奢华与独特之处。与此同时，也给予其朋友临时会员身份可以随时前来体验。在下次活动时获得再带人来的资格。 以此类推：16+X=32+X=64+X以此类推。 16+X营销模式 我们现在指的公务员一部分是政府人员更大的一部分是乡村里的带政府性质的工作人员，他们一般不容易接触，所以我们需要—— 重点攻关 部分政府领导 同样以1+X方式递进 邀请来的朋友 再组织下次派对 长期开展活动 促成成交 ∣ 辅以转接费每个一万元 借力使力——拓展渠道 中高层管理人员，我们一直梦寐的客群对象，却一直遥不可及 以某机构定期的 企业家培训为契机 宣导品牌，结交企业家 以上至下攻击企业客户 长期开展活动 促成成交 利用企业团购为福利 ∣ 借力使力——拓展渠道 楼盘 总建筑面 已推面积 已推套数 去化面积 去化套数 剩余可推（面积） 首次开盘时间 月均去化量（套） 年均去化量（套） 新城首府 250000 183088.12 1790 113923.32 950 66911.88 2009.10.11 37 475 常发豪庭国际 204600 62742.72 404 141857.28 307 47041.27 2008.06.18 6 115 九龙仓时代上院 762600 224044.99 1970 214547.81 1903 538555.01 2010.03.16 57 634 晋陵路八号 32996 30078.9 158 19608.39 103 2917.1 2009.11.09 5 62 巨凝金水岸 330000 59561.49 222 8205.87 30 270438.51 2010.12 3 30 泰和之春 350000 99572.09 422 20942 92 250427.91 2011.03.30 12 138 紫金城 600000 98262.03 446 24283.41 126 501737.97 2010.12.24 11 126 弘建一品 200000 83756.16 658 37130.64 251 116243.84 2010.04.25 13 151 新城公馆 464000 372548.32 2872 357690.01 2659 91451.68 2006.08.18 33 391 合计 1885725 各楼盘140㎡以上户型去化情况 240㎡户型，三段式布局，采光通风效果差。 代表楼盘一 230㎡户型，三段式布局，采光通风效果一般 代表楼盘二 207㎡户型，异形空间较多，利用率低 代表楼盘三