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版权声明 万科城案例 万科城位于深圳北部关外，周边以工业区为主，市场认知度低，周边商业以低档次卖场为主 区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内，周边商业氛围浅薄 交通：梅观高速与机荷高速交汇 环境：无特殊景观资源 项目前期难点——陌生区社区商业，区域存在抗性，投资者信心不足 万科城商业的营销经历了从前期铺垫、到蓄势，再到最后实现火爆销售这三个阶段 万科城通过软文、研讨会等进行前期铺垫，从城市规划、未来发展趋势等方面消除投资者对区域的疑虑，淡化区域不利形象 西班牙风情街、创办“万科城?风情步行街”消费专刊、泛社区活动总动员等活动以消费者需求为出发点，充分炒作概念，吸引投资者关注 整合卖点，建立基于客户需要的项目价值体系 降低投资门槛——大部分铺位控制在100平方米以内 通过招商先行、带租约销售、树立高形象等方式增强投资者信心，再借势于住宅销售带来的高人气，万科城商业销售、招商非常成功 * ●布吉 ●龙华 ●观澜 ●福田区政府 ●深圳市政府 ●华为基地 板田工业区 ●富士康基地 ●新天下基地 ●坂雪工业区 ●坂田第一工业区 7646 综合体 一期/二期入住人口共1474户，入住率不到30%，现住人口约1200人 726 2005-06-20 103119 万科城 (一期) 待定 待定 2006-05-30 交楼 时间 入住人口 22000 总计 14354 752 户数 街区 商业 建面 1.1 容积率 43.7万 未开发 190000 101238 建筑 面积 总计 万科城 (四期) 万科城 (三期) 万科城 (二期) 万科城 万科城 万科城 项目为郊区大盘配套商业，远离核心商业区，区域陌生，未来经营前景不明朗。 投资者信心不足。 项目前期难点 用获奖证明实力，树立项目高形象。 富有创意的营销活动贯穿始终，将活动进行到底。 招商先行、带租约销售坚定投资者信心。 关键营销举措 万科城商铺开发是带租约模式，04年10月1号一期发售，05年5月1号二期发售。05年10月份全部销售完毕。 活动 时间 10月份 7月份 6月11日 5月1日 4月底 4月中 4月2日 3月22日 万科城?风情步行街各商家开业 预计入伙 万科城?风情步行街开盘 万科城2期开盘 登记买铺客人超过800（铺位总数量是180多） 深圳著名商铺研讨会 万科城?风情步行街诚意登记 深圳首席LIVING MALL进驻商家，在报业大厦2楼，中国商业联合会购物中心授予万科城“中国社区LIVING MALL示范工程”的招牌。 铺垫 蓄势 爆发 万科城 商业中心； 小高层 市政路 沿街商业 展示商铺 万科城 城市规划 板块发展：项目所在坂雪岗将建设成为高新技术产业为核心、综合配套、功能完善的综合园区。该区域将有400家左右企业入驻。企业聚集将带来人口聚集。此外，大量企业的入住将带来庞大商务消费的需求。 交通优势：未来政府规划地铁线将铺设至关外，“大交通”将扩大项目辐射面，为项目带来大量人流。 商业规律 占据城市CBD第一延长线的中轴，与 天河城、上海浦东等有着相似的商业 扩张规律。未来有望发展为城市新的商业中心之一。 步行街的商业运作模式可以产生商业聚集效应。 铺垫 蓄势 爆发 万科城 举办深圳独一无二的西班牙风情节 吸引投资者关注 利用广场举办促销活动，不断造势 组织营销推广，系统化媒体组合 泛社区活动总动员 创办“万科城?风情步行街”消费专刊 铺垫 蓄势 爆发 万科城 卖点一：规划利好 卖点二：街铺 卖点三：广场 卖点四：风情 卖点五：规划设计 项目临未来“深南大道”，有利于汇聚大量人流、车流、物流。 独立式临街街铺。 现代风格布局，西班牙风情。 12000平方米超大文化广场。 高实用率。 流畅的人车流设计。 L型布局，全景观设计。 铺垫 蓄势 爆发 万科城 20-50m2 50-100m2 100-200m2 200m2以上 划分产权铺，以返租的形式销售。 持有主力店华润万佳、丹桂轩，KFC。其它铺位销售。 200㎡以上大面积铺位主要分布于二层，三层，主要经营业态为：超市、餐饮、家居专卖、美体中心。 铺垫 蓄势 爆发 招商先行的策略和带租约的销售方式进一步为投资者提供风险保障，有效增强投资者信心 住宅 入伙 商铺 发售 住宅 发售 商铺 招商 2004 2003 2005 2006 2007 二期发售2005-05-1 二期入伙2006-05-30 一期发售2004-10-01 一期入伙2005-06-20 第一次发售2004-10-01 第二次发售2005-5-01 招商进行 招商率100% 商铺开业2005-10-1 万科城 铺