世联东莞金域中央地产项目价格策略报告ppt.pptVIP

金域中央价格策略报告 谨呈：东莞市金众房地产有限公司 版权声明 定价的出发角度 解题思路 明确目标是定价的基础，我们与发展商的目标沟通： 1.项目背景分析 1.1宏观调控对下半年大户型价格制约影响有限 1.1宏观调控对分批推售、阶段性涨价提出了限制 1.1下半年将持续价格上涨，存在一定政策风险 1.1 06年下半年，大户型放量，且多为旧盘新货，预计价格将有一定程度的上升 1.1市场分析小结 1.2项目价值分析 1.2项目价值在市场位于中高端地位，与东峻豪苑、国际公馆、聚星岛、城市高尔夫、旗峰天下在同一层次上 1.2本项目产品价值高于市场上的小高层、多层产品，接近别墅低端产品的价值 1.2项目分析总结 1.3客户对项目价值点评价——“地段”与“产品”平分秋色 考虑到东莞客户较为实际，因此赠送面积、展示的园林环境将成为影响其购买的最为关键因素 低容积率，低密度，一梯两户，带电梯。直接代表了项目的档次，影响客户对本项目价格判断 目前为建立项目档次，提高客户对价格的预期，主要已传递地段、环境、产品类型为主，没有详细诉求赠送空间 1.3客户对项目抗性评价——与生活便利性相关的因素抗性最大 对于生活便利性相关的周边配套、位置偏远、未形成大型居住组团三大因素抗性最大，将影响客户最终购买，定价中应着重考虑。 周边工业区，将降低本项目在客户心中的档次评价 1.3本项目客户产品需求与供给对照表——比例严重失衡 此比例出现严重失衡主要与一下因素相关： 宽景美墅主力以及拳头产品的地位 施工及推售节奏 推广力度 销售手中的资料较少，仅有宽景和水岸的户型 1.3本项目客户户型需求与供给对照表——比例均衡，但客户量太少 1.3客户分析结论 2.定价策略及方法 2.1案例研究——大规模实景+中价+强势推广 大规模实景展示：会所、湖景、立面 2.1案例研究——亮点实景+高价+强势推广 亮点实景展示：1.2万平米会所、主景观轴园林 2.1案例研究——品牌+中高价+配套 配套先行：充分挖掘项目周遍配套；自身商业先行 2.1案例研究——高价+强势推广 2.1成功案例研究总结 2.2本项目定价策略的参考关键因素 2.2与竞争对手客观因素对比 2.2与竞争项目相比，本项目在展示区域和展示时间上不具备明显优势 2.2必须在同期内，在力度和覆盖面上超越竞争对手 2.2目前由于开盘期的滞后和推广力度较弱，客户积累量不足，将影响目标的实现 2.2借助分析模型，产品细分，确定分类产品任务 2.2在推售和定价中充分结合产品分类，达成目标 2.2结合开发计划，制定定价策略及推售策略 项目定价背景回顾 2.2结合市场案例和项目自身情况将目标重新量化 2.2定价策略：结合竞争与项目自身,达到预期目标 2.2推售策略：对外建立标杆和竞争优势，对内拉大价差 开盘目标：在可售146套的基础上，确保85～90套以上 2.2推售策略：对外建立标杆和竞争优势，对内拉大价差 开盘目标：在可售146套的基础上，确保85～90套以上 3.整体均价的形成 3.1入市核心均价推导方法 3.2.1市场比较法 3.2.2市场比较法——筛选可比楼盘及权重确定 3.2.3市场比较法——各打分因素的权重确定 3.3市场比较法形成的入市均价 3.3入市均价建议：三套模拟价格，根据认筹积累客户的算价情况和成交预估最终确定 3.4整体均价的形成 3.4公开发售当天的价格策略 3.4整体均价模拟——通过不断的价格提升，拉开价差，实现销售平衡和价值最大化 3.4一期整体销售期内均价预估6000元/平米 4.价目表的形成及验证 4.1价目表的制作方法 4.2价格形成——附加值对价格形成的影响 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格表形成——竖向调差 4.2价格表形成——赠送面积处理 4.2开盘期（11月18日～第二阶段推货）折扣，推货146套 4.3价格策略导入——均价分布预估 4.4价格的验证——实现快速消化 4.4价格的验证——价值最大化 4.4价格的验证——建立价格标杆 5.销售安排及销售预估 5.1下阶段营销工作重点——营销节奏安排 5.1下阶段营销工作重点——认筹的形式 5.1强势的推广是项目成功开盘的关键——线上渠道推广 5.1强势的推广是项目成功开盘的关键——线上渠道推广 5.1强势的推广是项目成功开盘的关键——线上渠道推广 5.1强势的推广是项目成功开盘的关键——线上渠道推广 5.1强势的推广是项目成功开盘的关键——线上渠道推广 5.