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2014年成都房地产市场年度研究报告之宏观篇 ?? 房地产市场宏观环境分析 1 、省内房地产市场宏观开发情况 （一）投资总量持续快速增长，投资结构进一步优化。 1-11 月全社会投资完成 30023.66 亿元，增长 267.6% 。其中城镇投资 2694.18 亿元，增长 29.2% ，增速列全国 31 个省（市、区）第 13 位、西部地区第 5 位。由于去年 2 季度开始实施宏观调控，去年投资增速呈现高开低走的态势，各月增速波动幅度达 18.6 个百分点。今年四川省投资增长则趋于平稳，各月投资均保持较快增长态势，增速波动幅度在 7.5 个百分点以内（见下图）。与全国比较，四川省 1-11 月城镇投资增速比全国快 1.4 个百分点。今年四川省投资快速增长，既有投资力度加大的影响，也有去年同期增速较慢的因素。 1-11 月，四川省城镇投资中，第一产业投资 49.85 亿元，同比增长 45.5% ；第二产业投资 1108.07 亿元，增长 42.7% ；第三产业投资 1536.26 亿元，增长 20.6% 。第一产业投资得到一定加强，增速比去年同期快 44.7 个百分点。 （二）民间投资活跃，港澳台商企业投资增势强劲 随着投资环境的不断改善，四川省民间投资日趋活跃，投资比重不断上升，成为推动全省投资增长的主要动力。 1-11 月全社会投资中民间投资（全社会投资扣除国有及国有控股和港澳台外商投资） 1266.59 亿元，同比增长 38.6% ，占全部投资的比重由上年同期的 38.8% 上升到 42.2% 。拉动全社会投资增长 15 个百分点，对投资增长的贡献率达 54.4% 。 非国有投资中外商及港澳台商企业投资强劲增长。其中：外商企业投资 53.33 亿元，增长 57 ％；港澳台商企业投资 85.66 亿元，增长 1.1 倍；私营企业投资 329.49 亿元，增长 37.7 ％。 （三）前三季度四川商品房均价 2220 元，房价稳步上涨。 前三季度我省商品房预售价格 2220 元 / 平方米，同比上涨 8% ，比 8 月份上涨 0.1% ，价格保持稳定。但房地产开发市场也存在非住宅用房的空置面积持续增加和商品住宅供应量减少两大值得关注的问题。 今年，在国家和省相继出台一系列房地产宏观调控政策的新形势下，我省房地产市场虽然出现了一些新变化，但总体上保持了平稳发展态势。房地产开发投资持续较快增长，土地供应充足，商品房新开工面积增加较多，供求矛盾得到一定缓解。但也存在一些值得关注的问题：一是商品房供应仍然存在结构性矛盾，非住宅用房的空置面积持续增加。尽管商品房新开发结构趋于合理，但部分城市结构性矛盾依然存在，非住宅空置面积增加。商品房空置面积普遍表现为商业用房等非住宅建设规模过大，普通商品住宅和经济适用住房不足的结构性矛盾。住宅投资增长较慢，占房地产开发投资的比重下降。二是竣工面积同比下降，建设周期延长，商品住宅供应量减少。前 9 个月 , 全省商品房竣工面积 973. 6 万平方米 ，比去年同期减少 84. 7 万平方米 ，下降 8.0% 。 2 、成都市全年房地产宏观市场情况 （本节内容略，以下为主要纲要介绍） ● 房地产开发投资较去年大幅增长——同比增长 53% 。 ● 商品房供应量持续增加，成交量同比下降，房价继续稳步上涨。 ● 二手房成交继续保持上扬 ?? 房地产政策及其影响 1 、相关主要政策列表 （本节略） 2 、重要政策解读 （ 1 ）《 国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》 为调整部分地区住房供应结构不合理，开发建设成本提高，住房价格上涨过快的情况，国务院办公厅发布此通知，通知制定了八条措施以抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。从此项通知对成都市场的影响来看，在一定时间内，成都房地产市场的确受到这项政策的影响， 4 月成都的房地产开发投资相比前一个月出现滑落，市场出现不明朗因素。消费者也被忽然而至的房产政策所惊动，纷纷持币待购，投资性行为也大幅减少，房产市场出现短暂休克。 （ 2 ）《关于做好稳定住房价格工作的意见》 在 3 月的关于稳定住房价格通知出台后的短短两个月之后，政府继续重拳出击，建设部等七部委联合行动对房地产市场进行更为细化的调控，房产市场一时出现更大的恐慌与不确定氛围。在这项政策出台后，成都房产市场也未能幸免， 6-9 月的房产开发投资一直处于低位，市场不够乐观。 与此同时，商品住宅新开工面积也与投资开发表现出一致， 3 月与 6 、 7 、 8 、 9 月新开工面积出现大幅减少。但我们还可以看到，从去年 10 月份开始，房产市场又恢复信心，新开工面积大增增加，新政带来的观望效应逐渐淡去。 ?? 市政发展动态 1 、大成都规划浮出