世联周庄别墅项目营销策略报告月.pptVIP

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周庄别墅项目营销策略报告 谨呈:昆山川水房地产置业有限公司 项目属性:体量较大的别墅项目,兼具综合配套的项目 地块现状:三面环水,景观优越;紧邻周庄主干道,兼并水路与陆路交通两大优势 长三角已经形成了以上海为核心的城市群,在此背景下,大城市外溢的旅游地产需求已经在释放; 目前承载外溢购房需求的板块分布在近上海区域,具备显著的交通和资源导向; 大盘主导、近沪尺度、交通完善的溢出板块 地理位置:昆山花桥,距上海市中心仅20多公里; 自然环境:无显著的自然资源 配套设施:依靠近沪尺度,享受轨道交通、安亭国际赛车场等利好因素;并且自身配套齐全,拥有完备的学校、医院等设施; 交通条件:公路交通、轨道十一号线延伸段; 客源状况:以上海外溢的购房客户为主,前期投资客较多,目前购买客户以养老、休闲度假以及外溢的年轻购房客户为主; 典型项目:大盘130万方,绿地21城; 湖景和自然资源主导的生态旅游板块 地理位置:昆山城市西侧,苏东侧,分为湖东和湖西两大区域; 自然环境:阳澄湖景观和其他资源,如大闸蟹、淡水鱼; 配套设施:依托阳澄湖发展成为长三角生态旅游片区的规划,多数配套设施尚在建设前期,尚未兑现; 交通条件:公路交通主要是公路交通缔结沪宁高速,建立和苏州、上海等中心城市的关系; 客源状况:湖西以苏州客源为主;湖东以上海、苏州客户为主,昆山本地客户也有,可以说昆山本地客户的旅游置业需求都在湖东旅游片区释放; 典型项目:招商依云水岸、克拉水城、天使湾; 真山真水的休闲、旅游度假胜地 从产品、客户以及竞争力三维分析,周庄板块核心竞争优势在于周庄水乡文化的底蕴; 周庄地产项目分布在以古镇为中心的区域,强调对古镇和湖景资源的占有; 核心区域饱和,外扩 受房地产开发水平限制,周庄与竞争板块相比,物业价格处于明显低位,别墅尤其突出; 周庄特质表达不足 别墅典型个案—— 假日半岛 游离于周庄文化 脱离区域市场 通过典型项目不同销售时期对比,周庄的项目销售状况也无法跳脱淡市影响; 紧随淡市,周庄目前主要购房客群也发生了变化,主要表现在投资客出局,自用者主导; 上海人口结构和房产财富积聚效应,为养老型的异地地产需求创造了市场增长的契机; 同时,从长三角经济背景创造的高知阶层和和文化产业人士数量和增长趋势看,都可能为本项目创造有利的客户资源; 基于重点客户研究,得出本项目营销周期内的主力客户归类; 高知客户圈层: 高校巡展/文化刊物,宣传周庄文化 针对高级知识分子客户群,可以采用高校巡展等方式在宣扬周庄文化的同时宣传本项目 老上海贵族圈层: 实惠诱之,理财讲座+餐会 文化产业人圈层: 文化产业集聚区展宣传 社区的配套设施以古时成都长街为蓝本,模仿古时代表性建筑,在“形”上反映出浓厚的巴蜀文化色彩,唤起了成都人对于古成都繁华市井生活的回忆 主干道斜穿小区,共长1000米,是古城的灵魂街,其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。这里街市繁华,富有浓厚巴蜀文化色彩的酒楼店铺百肆陈杂。荟萃成都名小吃的美食街、玲琅满目的传统手工制品街、各种风格茶楼。 模仿古时的皇城、明远楼、至公堂,承担社区会所、博物馆、室内运动中心以及会议交流中心等功能,总建筑面积达到了6700平米。此外酒店/客栈也临街而建,为不同类型的休闲客户提供了住宿娱乐场所。 周庄文化导入 园林的演绎 桥前何所有?苒苒新生竹。 二十四桥明月夜,玉人何处教吹箫 小桥斜跨碧流沙 缥缈飞桥跨半空。 一泓月色含规影;两岸书声接榜歌。 水从碧玉环中出;人在苍龙背上行。 绿水桥边,金石足济交友渡;白云乡畔,山川犹护睦亲亭。 曾经沧海千层浪;又上黄河一道桥。 上下影摇波底月;往来人渡镜中梯。 重点表现:桥文化 桥 1、形态各异的桥成为了联系组团的建筑,同时又各具特色,制造了独特的风景线; 2、项目的九桥与“周庄”内部的知名桥建筑直接建立一定的联系,以进一步延续周庄水乡文化。 其他表现。 造园3——亭: 园林作为艺术是仿自然的,所以许多园林都设亭。但正是由于园林是艺术,所以园中之亭是很讲究艺术形式的。亭在园景中往往是个“亮点”,起到画龙点睛的作用。从形式来说也就十分美而多样了。《园冶》中说,亭“造式无定,自三角、四角、五角、梅花、六角、横圭、八角到十字,随意合宜则制,惟地图可略式也。”这许多形式的亭,以因地制宜为原则,只要平面确定,其形式便基本确定了。 造园1——坞:古代造圆的手法在现在建筑中的运用,四边如屏的花木深处,或四面挡风的建筑物 。如:花坞;竹坞;船坞(在水边建筑的停船或修造船只的地方) 造园2——水榭:供游人休息、观赏风景的临水园林建筑。 湖旁筑几条长堤,堤上百步一亭,五十步一榭。——《隋唐演义》 舞榭歌台。——宋·辛弃疾《永遇乐》

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