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扬州全民路地块项目定位与发展战略 谨呈：扬州市安厦正太房地产开发有限公司 技术经济指标 规划用地面积： 13.2万平方米 容积率： 1.6 总建筑面积： 21.2万平方米 建筑高度： 不大于36米 建筑日照间距： 不小于1：1.35 配套商业： 避免沿城市道路带状布置 我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 所在版块形象好 住宅市场供大于求 地块控规政策导向性强 市场局部泡沫 本报告的研究思维导图 扬州地处苏中沿江经济带苏南经济辐射苏北的关键传承点 扬州城市经济定位 长三角地区的许多城市都在利用上海对外辐射的资源来发展自身的经济，特别是上海周边的一些城市，苏州、无锡、宁波、嘉兴等地的经济发展轨迹和态势与上海有着千丝万缕的联系。由上海向外所产生的经济梯度中，扬州位列第二梯队，经济实力较苏州、无锡、常州等稍逊一筹。 区位：地处苏中区域，承接苏南、苏中与苏北 经济活跃度：在苏中城市中较好 定位：长三角经济、物质积聚基地，承南启北服务型 城市 弊端：自身造血功能一般 扬州城市发展板块 西部发展关键词： 行政副中心： 在西部分区城市中心区附近预留市级行政中心区一处 商业服务副中心： 分别设置西部分区和河东分区 市级文化、体育中心： 市级展览中心、博物馆、市体育中心等大型休闲设施布置在西部分区新城西区 教育中心 ： 西部建设扬大职大、电大新校区 备注：2004年沿江开发区占全市GDP的78.8%；财政总收入80.1亿元，占全市的85.3%；出口11.75亿美元，占全市的87%； 扬州市域经济社会发展指标 扬州市域经济社会发展指标 人均GDP2468美元/人，根据国际惯例，健康房地产高速发展时期人均GDP（美元/人）在3000—8000之间 市区人均可支配收入11379元/年，每个家庭按照3人计算，每年可支配收入为34137元 扬州城市化发展 2005年城市规模： 城市人口规模：64万 用地规模：77平方公里左右 中期（2010年）：75万人 用地规模：90万平方公里 远期（2020年）：100万 用地规模：120万平方公里 特别关注： 扬州市区土地投放量每年约在5平方公里左右，其中1-1.5平方公里左右用于住宅建设 2005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩 （南京2005年出让土地6900亩） 扬州市宏观特征小结 本报告的研究思维导图 扬州2005年市场发展概况 供需关系略微失衡，交易面积仅是施工面积一半。 住宅市场持续火爆，商业地产供给充足，办公房市场尚未形成。 扬州2005年虽然受到国家宏观调控不同程度的影响，但房地产仍然经历了跨越式发展 全市住宅板块扫描—— 各板块已经形成明显差异化的价值分级 扬州目前的房地产市场已经形成以西区强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性； 受政府政策引导，房产开发倾西发展集中特征逐渐显现。 房地产市场分析之-----板块研究 房地产市场分析之-----板块研究 2005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩，其余主要通过招商引资出让。 从05年土地供应来看，西北区土地供应比例超过了西区，一方面说明西区土地随着前几年大幅供应，在西区中心区域土地逐渐减少。另外一方面说明政府均衡发展的目标。远期来看，随着西区发展，政府通过地块转让带动北区发展，西北区也将成为政府重点发展区域。 房地产市场分析之-----西区板块 西区作为扬州楼市的领头羊，作用非常明显 05年住宅成交面积66.13万平方米。份额占据全市50% 西区房地产受政策引导性大，05年新政曾经对市场形成巨大冲击。 总价较低的楼盘受到了市场的追捧，控制面积是楼盘销售关键所在 整个西区板块，以西区中心区域成交最为活跃。 西区板块重点楼盘扫描 西区板块重点楼盘扫描 西区板块重点楼盘扫描 西区板块重点楼盘扫描 西区板块重点楼盘扫描 房地产市场分析之-----城东板块 城东是扬州重点物流商业批发区域，住宅楼盘相对稀缺。 城东住宅楼盘分布不均，价格也有很大的差异。 凯运天地和名都华庭代表着城东楼盘重点板块 城东楼盘大多靠水，水文化的发掘是其推广主旋律。 东区板块重点楼盘扫描 东区板块重点楼盘扫描 房地产市场分析之-----城北板块 城北区域紧邻老城区，配套成熟 城北属于档次较低的老居住区，在市民心目中形象较差。 目前老城北不属于政府重点开发板块，购房者主要是本区域人群。 扬州购房者容易受到市场诱导，跟风现象严重，在某种程度上可以说城北价值并没有完全被市场所发现 北区板块重点楼盘扫描 北区板块重点楼盘扫描 房地产市场分析之-----西北