天津卫津路房地产项目调研报告39页.docVIP

天津卫津路项目调研报告 目 录 环境篇 3 一、地理位置 3 二、经济概况 4 三、天津市投资完成基本情况 6 四、天津房地产开发状况简述 7 五、消费市场 8 六、轨道交通规划 10 市场篇 12 一、商圈分析 12 1.鞍山道商圈 13 2、南京路、滨江道商圈 13 3、小白楼商圈 14 4、南马路商圈 14 5、大胡同商圈 15 二、调查个案分析 16 1．佳怡国际公寓 16 2.赛博数码广场 17 3.百脑汇 18 4.女人街 19 5.麦购 20 5.时代奥城 21 三、天津商业地产市场综述 22 产品篇 23 一、本案立项条件 23 1. 项目简介 23 2.周边配套标地图 24 3.本案现状 25 4.道路交通 26 5.人流量统计分析 27 二、项目swot分析与评定 28 三、价格定位 30 1. 一层商业物业 30 2. 二层商业物业 33 3. 住宅物业： 34 四、定位建议： 35 环境篇 一、地理位置 天津市地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。 天津市是大陆四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。介于北纬38°34ˊ至40°15ˊ，东经116°43ˊ至118°04ˊ之间。属于国际时区的东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。总面积11919.7平方公里。辖15个区、3个县。900公里，其中海岸线长152.8公里，陆界长700多公里。天津距北京120公里，历来是拱卫京畿的要地和门户。170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线，是华北地区最大货运中心。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。天津公路四通八达，交通基础设施建设有了长足发展。目前，天津已形成以港口为中心的海陆空相结合、立体式的综合性的现代化的运输网络。以来，全市经济发展仍保持了平稳、较快的良好势头，农业生产出现上升势头，工业生产略有回落，固定资产投资和信贷增幅回落明显，城乡居民收入增长加快。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——经济增速略有回调，但仍在较快增长区间运行。初步核算月份全市生产总值完成亿元，按可比价格计算，比去年同期增长，同比加快个百分点。比１－４月份增长回落个百分点。其中，第二产业和第三产业分别完成增加值亿元和亿元，分别比去年同期增长和。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　??　　——财政收入继续大幅增长。前５个月全市财政收入完成亿元，按可比口径增长，同比加快个百分点。其中地方一般预算收入完成亿元，增长。　　　　　　??　　——固定资产投资增速回落。月份全市城镇固定资产投资完成亿元，比去年同期增长，比前个月增速回落个百分点。其中建设与改造投资亿元，增长；房地产开发投资亿元，增长资金到位态势良好截止月末，本年资金拨入亿元，增长　　?——消费需求增幅较高。月全市社会消费品零售总额完成亿元，比去年同期增长，增幅同比提高个百分点。其中，月份全市消费品零售总额增长。城市居民人均消费性支出５月份同比增长。月份全市商品房现房销售面积万平方米，增长实现销售收入亿元，增长　　　　　　　　　??　　——就业规模继续扩大，城乡居民收入增长有所加快。截止月末，全市城镇单位从业人员达到万人，比去年同期增加万人，连续个月保持了就业扩大趋势。月份城镇单位从业人员劳动报酬总额完成亿元，增长，人均劳动报酬元，增长，分别比月份加快和个百分点。月份城市居民人均可支配收入为元，增长，比前个月加快个百分点。农民人均现金收入元，增长，比前个月加快个百分点。 三、天津市投资完成基本情况今年月份，全市城镇固定资产投资共完成亿元，同比增长。其中：建设与改造完成投资亿元，增长；房地产开发完成投资亿元，增长；城镇其他投资完成亿元，下降。 按隶属关系分：中央单位完成投资亿元，比上年同期增长；地方单位完成投资亿元，较上年同期增长　　　　　　　　　　??　　 月底，全市房屋施工面积万平方米，增长，其中住宅万平方米，增长；全市房屋竣工面积万平方米，增长，其中住宅万平方米，增长。商品房现房销售面积万平方米，增长；到月底，实现商品房现房销售收入亿元，增长。全市房地产业增加值为119.87亿元，增长17.4%，