石家庄奥林匹克花园可行性研究分析47页.docVIP

目 录 市场调研篇 2 1 宏观投资环境 2 1.1 石家庄人文特点 2 1.2 石家庄经济环境 2 1.3城镇居民生活水平 3 1.4城市格局 4 1.5 政策环境 4 1.6“奥林匹克”情结石家庄 5 1.7综述 6 2 石家庄房地产市场分析 7 2.1石家庄市房地产市场现状分析 7 2.2石家庄市商品住房市场预测 9 2.3综述 11 3 项目所在区域——裕华区房地产市场分析 11 3.1裕华区房地产市场分析 11 3.2重点楼盘个案分析 11 3.3综述 13 4 客群特征分析 13 4.1客群特征 13 4.2购房偏好特征 16 4.3综述 17 市场定位篇 17 1 本案竞争力分析 17 1.1本案的项目分析 17 1.2本案周边居住质量分析 18 1.3本案条件与资源分析 18 1.4综述 20 2 本案的S.W.O.T分析 21 2.1优势(Strength) 21 2.2劣势(Weakness) 21 2.3机会(Opportunity) 21 2.4风险(Treat) 21 2.5综述 23 3 项目定位建议 23 3.1住宅类目标客户群体定位 23 3.2市场定位 24 3.3首期价格定位 26 4 主题定位 27 财务分析(初步)篇 27 1 项目主要经济技术指标（建议） 27 2 项目实施进度建议 28 3 项目投资估算 28 4 资金筹措、投入、收回计划 28 5 项目销售收入测算 29 6 静态盈利分析 29 7 综述 29 附录：石家庄奥林匹克花园主题定位建议 32 1 奥林匹克花园主题回放 32 2 石家庄奥林匹克花园主题方案 35 3 诠释“五环新生活” 37 市场调研篇 　1 宏观投资环境 1.1 石家庄人文特点 石家庄是二十世纪初伴随着京汉、正太铁路的修建由获鹿县的一个小村庄——石家庄逐步发展形成的一座新兴城市。固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增为1996年以来最高水平全国城镇居民人均可支配收入7703元，增长13.4%。居民家庭恩格尔系数(消费支出占家庭消费总支出的比重)，城镇为37.7%，比上年降低0.2个百分点???? 到2002年，中国房地产行业已经连续六年高于GDP增长的增长态势 展望2003年： 中国国内生产总值的增速可达7.9%至8.2%固定资产投资增速将略高于年。中国居民消费，将保持10%左右的增长。时消费结构加快升级，通信、汽车、住房消费将保持态势。全国商品房销售总额的还将保持25%左右的。02年实现国内生产总值1184.04亿元，增长9.9%，分别高于全国、全省增速1.9和0.3个百分点。整个经济的良好增长态势带动了石家庄房地产开发的较快增长。 （2）石家庄的总体经济水平与发达城市有一定差距 2002年石家庄国内生产总值处于全国城市GDP值排名20名。石家庄资源比较贫乏，没有独特的城市竞争优势；80、90年代兴起的批发集贸经济逐渐衰减；第二、三产业在整个产业结构中的比重较大，国有经济逐渐衰落，私营经济逐渐兴起。总体经济水平决定了石家庄人的消费水平属于三级城市的消费水平。 （3）以内向型经济为主，外向型经济规模小 投资需求拉动力比较弱，以内生经济为主的石家庄经济不太可能在较短时间内实现跳跃式发展，将在较长一段时间内处于平稳增长的态势。 评价：据以上特征而言，石家庄经济发展形势将在较长一段时间处于平稳增长的态势，且主要以内向型经济为主。这在一定程度上决定了该城市的房地产的需求也只能是处于平稳增长状态。 1.3城镇居民生活水平 　1.3.1居民收入状况 （1）收入结构发生变化 居民的收入中，国有、集体经济单位和个体经营、个体被雇和从事其他劳动的收入比重较高。但随着第二、三产业的增长，国有、集体经济地位的下降和私营经济的发展，前者收入下降了16.9和2.2个百分点，后者则比2002年分别提高1.8、0.5和2.0个百分点。 （2）收入差距拉大 最高收入组和高收入组的人均可支配收入增长速度分别为16.3%和8.9%。最高收入组的收入高出最低收入组10739.77元，之比为4.64：1，增速11.8个百分点，远高于全国3.1%的增速。石家庄的高收入人群主要有金融保险、大中专院校、电力煤气、房地产、电信、新闻出版、铁路、外贸、足球俱乐部、宾馆饭店十大行业。（高收入个人的界定为年收入5万元以上） （3）房价相对于居民的收入偏高 根据发达国家经验，收入房价比处于3到6之间，表示房地产的销售处于良好的发展态势。石家庄的收入房价比达到10.21，说明房价相对于居民的收入偏高。值得注意的是，石家庄的政府机关人群属于中高收入人群，灰色收入较高，无法获得数据统计资料，会影响收入房价比的分析。 1.3.2支出状况 　　恩格尔系数比较低，生活水平高于全国平