中海苏州国际社区整体定位报告-67DOC-2007年-3M.docVIP

国际社区定位报告分为四个部分 第一部分：国际社区整体市场定位报告 主要包括：市场环境分析、消费群调研、整体定位结论、产品开发战略模式及分期建议、配套建议 第二部分：国际社区启动期定位报告 主要包括：客群定位、形象定位、价格定位、规划设计建议、楼型和户型配比建议、户型功能设定、环境和立面建议、其他建议 第三部分：国际社区商业配套专项定位报告 第四部分：国际社区商务休闲中心专项定位报告 国际社区整体市场定位报告 一、项目概况 1.1项目主要经济技术指标 分 项 数 量 地块图 总用地面积 66.32万平方米 总建筑面积 119.49万平方米 公建配套 及商业面积 服务于本区域内的公益及商业配套设施建筑面积约为总建筑面积的1%-3%。商业设施必须相对独立，不得沿主要市政道路设置。住宅中不允许设置餐饮、娱乐等扰民商业用途。 总户数 约2万户 车位 住宅地块： ≥1个小汽车停车位/户，另需配置一定数量地面访客车辆。 ≤2个自行车位/户 ≤1个摩托车停车位/4户 容积率 ≤1.80 建筑立面 临街条式住宅拼接长度不超过50米。 建筑密度 ≤20%(199-1\199-2\199-3)；≤30%(232\233\235) 绿地率 ≥50%(199-1\199-2\199-3)；≥45%(232\233\235) 规划建筑高度 55-75米(199-1\199-2\199-3)；33-90米(232\233\235) 1.2地理位置及自然情况 1.2.1 具体位置 本地块位于园区湖东板块，东临河道、南近苏胜路、西临星塘街、北沿中央河，整个地块被南北向的琉璃街和东西向丽帆巷、钟园路、方洲路及规划道路划分成七幅地块。 1.2.2地块自然情况 整幅地块较为方正，呈L型布置，东西长约740米，南北宽约1400米。与周边道路相比地势较低，地块内有较多水塘和河浜。 地块内的河塘 项目内的农田 1.2.3地块四至及对项目影响（附图） 1.3地块所在片区的现状及发展规划 1.3.1地块所在片区现状分析 （1）交通配套 地块周边交通道路状况良好。项目西侧的星塘街、中间的钟园路均为双向四车道，路况和道路绿化良好。项目北侧约250米现代大道，南侧隔规划中学校为苏胜路，均为园区东西向主干道。 项目西侧的星塘街 项目南侧的钟园路 2007年2月5日，《苏州市城市快速轨道交通建设规划》正式获得国务院批准。近期（2007-2012年）发展东西向的1号线和南北向的2号线。1号线西起灵天路，东至钟南街，全长26.1公里，设站24座，预计2011年建成。本项目东侧临近规划中的苏州轻轨一号线的终点站钟南街站，西侧则临近星塘街站。 苏州轻轨一号线线路图 附最新的地铁、轻轨交通图 （2）公园绿地（附图） 地块周边自然环境优越。 西侧紧邻规划中的市政府行政预留用地（约35万平方米），现为临时绿地； 南侧临近总占地面积11.4公顷的方洲公园； 临近位于园区现代大道北、南施街东，总占地面积约60.5公顷工程总投资3亿元人民币 （5）人口状况分析 苏州市公安局2006年人口统计年报显示，2006年年末，全市总人口6160814人，比2005年增加87713人，增长率1.44%。全市总户数为2072444户，其中市辖区763109户，户均人数2.97人。市辖区2301479人，比去年增加50433人。五个县级市为3859317人。 苏州已经成为中国流动人口增长最快的地区之一。从登记暂住人口来看，外来人口的增长趋势更是惊人——近五年中苏州暂住登记的外来人口数从86万人猛增到378万人，净增292万人，年均增长34.5%。投资集聚已经成为苏州市人口快速增长的主要原因。　（6）分析结论 库茨涅茨的房地产业与宏观经济增长率相互关系理论指出，房地产业发展水平与国民经济增长水平高度正相关，从苏州的经济增长率判断，苏州的房地产业目前处于飞速发展阶段（如下表所示），预计未来5年内，苏州GDP将继续保持13％～15％的增幅。 宏观经济增长率 房地产业发展状况 小于4％ 萎缩 4％～5％ 停滞甚至倒退 5％～8％ 稳定发展 8％～10％ 高速发展 10％～15％ 飞速发展 苏州人均可支配收入及人均消费支出的持续增长，可看出苏州市场仍有很大发展空间，具备较好的发展环境； 2.1.2 供求关系及发展趋势预测 01-04年是苏州房地产市场的高速发展期，一级土地市场和商品房市场同步繁荣。03年开始，国家相关主管部门为预防房地产业进入过热状态，以121文件为标志开始进行房地产调控。但真正影响到长三角和苏州房地产市场的调控始于2005年国八条的颁布，以及随后的一系