福建福州大型区域购物中心泰禾城市广场多向定位报告（上）.ppt

* （2）餐饮休闲文化娱乐容量量化 通过对比以下几个案例，得出区域型购物中心餐饮休闲文化娱乐容量及占比规律，作为本项目餐饮休闲文化娱乐容量参考。 餐饮休闲文化娱乐 福州金融街万达广场 福州宝龙城市广场 武汉徐东销品茂 武汉王家湾摩尔城 深圳海岸城 使用面积（㎡） 28543 26400 16120 24494 21721 占比 31% 33% 25% 31% 29% 根据对大型区域型购物中心餐饮休闲文化娱乐业态初步量化，得出大型区域型购物中心餐饮休闲文化娱乐使用面积一般在16000—28000㎡,占整个项目总体量的25%—50%。 * （3）餐饮休闲文化娱乐容量分析 @购物中心在初期，餐饮休闲文化娱乐占比相对较大，约占30%左右，如金融街万达广场刚开业，需要增大餐饮休闲文化娱乐的量来吸引人气，餐饮休闲文化娱乐规模共计28543㎡，占比31%；武汉王家湾摩尔城中餐饮休闲文化娱乐占比31%。 @随着购物中心逐步成熟，人气逐步增强，为提高租金收益，可适当考虑降低餐饮休闲文化娱乐，提升店中店的容量。 * * 3、店中店容量评估 通过对比福州金融街万达广场、福州宝龙城市广场、福州万象城、武汉徐东销品茂、武汉王家湾摩尔城、深圳海岸城中的的容量及其占比，得出大型区域型购物中心店中店的一般容量及其占比规律，作为本项目的参考。 （1）评估原则 说明：该报告的店中店主要包括购物中心中庭店中店、零售次主力店、便利配套、主题区、街区零售等。 * * （2）店中店容量量化 通过对比以下几个大型区域型购物中心的店中店容量分析，得出区域型购物中心店中店容量及占比规律，作为本项目店中店容量参考。 根据对区域型购物中心店中店初步量化，得出省会城市区域型购物中心店中店使用面积一般在12000—28000㎡,占整个项目总体量的15%—40%。 店中店 金融街万达广场 宝龙城市广场 福州万象城 武汉徐东销品茂 王家湾摩尔城 深圳海岸城 使用面积（㎡） 20239 24700 12090 21537 19016 28711 占比 20% 28% 15% 33% 24% 38% * * （3）店中店容量分析 @购物中心在初期，店中店规模占比一般较小，约20%左右，如金融街万达广场刚开业，需要增大主力店和餐饮的量来吸引人气，店中店规模只有20239㎡，占比20%。 @随着购物中心运营逐步成熟，人气不断提升，业态会逐步调整，店中店的规模将逐渐增加，如宝龙城市广场中的店中店规模达到24700㎡，占比28%。深圳海岸城的店中店比例达到了38%。 * 3 大型区域型购物中心各业态配比原则 2 1 大型区域型购物中心各业态容量评估 大型区域型购物中心一般业态容量组合及比例 4 本项目业态容量比例估算 福建福州 泰禾城市广场多向定位 报告汇报 （上） 汇 报 目 录 一、项目多向定位思路 二、多向定位的业态容量分析 三、项目主力店商家初步进驻可行性分析 四、项目多向定位收益初估 五、项目多向定位对比分析 附：项目概念性规划方案 一、项目多向定位思路 * 本项目总商业体量为12.5万㎡，根据我司对区域型购物中心研究，本项目应定位为大型区域型购物中心。综合考评项目区域人口现状、未来发展趋势、商业竞争状况、项目自身的交通等各方面的因素，得到项目的两大定位方向： “大型百货、大型超市”双主力店组合购物中心 “大型百货、精品超市/大型百货、自带超市”双主力店组合购物中心 定位方向一 定位方向二 二、多向定位的业态容量分析 3 大型区域型购物中心各业态配比原则 2 1 大型区域型购物中心各业态容量评估 大型区域型购物中心一般业态容量组合及比例 4 本项目业态容量比例估算 * 在业态容量分析中，主要采用横向对比法，通过对本地和同类型及发达的城市大型区域型购物中心进行研究，得到大型区域型购物中心的一般业态容量规律，为本项目的业态容量分析提供参考。 本地参照案例：金融街万达广场（15万㎡）、宝龙城市广场（16万㎡），福州万象城（11万㎡） 同类型及发达城市参照案例：武汉徐东销品茂（14万㎡）、武汉王家湾摩尔城（18万㎡），深圳海岸城（12万㎡）。 * (一)大型区域型购物中心各业态容量评估 1、超市主力店容量评估 通过对比研究福州市本地及其他城市大型区域型购物中心的超市（本地参照金融街万达广场·世纪联华超市、宝龙城市广场·家乐福超市、万象城·天虹超市，其他城市区域型购物中心超市参照武汉徐东销品茂·沃尔玛超市、武汉王家湾摩尔城·沃尔玛超市、深圳海岸城·吉之岛超市）得出大型区域型购物中心内超市主力店的一般规模规律，为本项目超市主力店容量提供参考。 （1）评估原则 * （2）超市主力店容量量化 超市 福州金融街万达广场·世纪联华超市 福州宝龙城市广场·家乐福超市 福