昆山澱山湖岸專案可行性研究報告.doc

昆山“澱山湖岸”專案可行性研究報告 公司名称：昆山月兔房地产开发有限公司 完成日期：2008.5.28 目 录 4第一部分：项目总论 41.1项目可行性研究背景 41.2项目概况 41.2.1项目名称 41.2.2项目开发公司概况 51.2.3项目地块位置及周边现状 61.2.4项目规划控制要点 61.3可行性研究报告编制依据 7第二部分：市场研究 72.1区域市场分析 102.2板块项目销售状况分析 12第三部分：项目开发方案 123.1项目开发方案介绍 123.2项目规划设计分析 133.3项目实施进度建议 15第四部分 项目整体盈利性及财务分析 154.1 项目成本及投资计划 174.2 项目收入及资金筹措 174.3 项目经济评价 184.4 项目的不确定分析 21第五部分 研究的结论与建议 22附表： 第一部分：项目总论 1.1专案可行性研究背景 本专案公司於2003年4月3日通过公开挂牌的方式取得昆山市淀山湖镇万园路东侧别墅用地586亩，并分别於2004年、2005年、2006年先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。该专案至今已投入资金约一亿三千万元人民币，包括土地款、契税、专案设计费、施工围墙费用、地质勘查费、填土方与土地平整费用以及财务费用、管理费用等各项开支。 由於原规划设计方案是二年多前审批的，鉴於当前市场对别墅的需求和偏好已发生较大变化，为了确保项目品质，更好地实现投资目标，以尽可能降低开发风险，昆山月兔房地产开发有限公司特委托顾问公司对专案的周边区域市场、上海市场和临湖的市场进行了详细的调研与分析，希望对於原规划方案做进一步的优化。 在本报告撰写之前，已经完成了项目的市场定位报告和产品建议报告。通过分析，项目组认为该项目是一个具有很大的投资潜力和盈利价值的项目，目前结合整个专案的进展情况，为了更加清晰的体现项目的价值和可行性，本次可行性研究报告的内容是分析专案所处的环境、提出项目的开发方案和对项目的经济性和财务进行评价，重点解决的问题是针对本专案的实际情况提出可行的方案从而考察专案的盈利性。 1.2项目概况 1.2.1项目名称 本项目名称为“淀山湖岸”。 1.2.2专案开发公司概况 昆山月兔房地产开发有限公司系中国瑞立集团有限公司//.sorl3/zh-cn/info.asp?topid=9amp;id=12 （占股80%）与池淑萍女士（占股20%）共同组建，於2004年1月7日登记注册，注册资金五仟万元人民币，法定代表人田克彤。 公司经过详细的市场调研决定对原规划方案予以调整，计画於2008年6月完成规划调整方案的报批工作，争取八月份开工建设。 1.2.3专案地块位置及周边现状 该项目位於昆山市淀山湖镇，由於项目地块与昆山市的距离较远，与上海的距离较近（距离上海虹桥机场27公里），使得本项目受到昆山市的辐射相对较小，而受到上海影响的可能性更大。目前该区域的发展受限於两个方面，一是隶属於昆山市，不处於上海区域内；二是周边的配套成熟度较低，非传统意义上的第一居所住宅项目。 本专案地块位於淀山湖镇万园路东侧，新乐路南侧，复兴路西侧，目前地块由农田、水塘组成，地块距离淀山湖水岸直线距离为1公里左右。 东：复兴路，双向四车道，周边主要以农田为主。 南：农田、规划道路。南面偏东约2公里为上海旭宝高尔夫球场。 西：万园路，双向四车道，国际游艇俱乐部位於该路段。 北：新乐路，双向四车道，当地的主要干道之一，周边以农田和水塘为主。 本项目距离淀山湖镇3KM，距离青浦13KM，距离昆山市区35KM，距离周庄26KM，距离锦溪20KM，上海虹桥机场27KM，距离上海市48KM。 公路：沪青平高速、北青公路、苏沪高速公路、A30高速等动线使本项目的交通顺畅； 在建中的苏沪高速淀山湖出口离本案不到6公里，预计建成后到上海市区仅半小时的车程。 目前专案所属区域的现状可以从以下几个角度分析： 区域位置 该区域处於泛上海区域范围内，紧邻朱家角，位於淀山湖畔，随著沿湖大道以及周边的几条公路与朱家角的贯通，该区域将成为上海的又一块待开发的房地产热土，其作为上海进入该区域的第一站，享有很好的位置优势。 客户认知 淀山湖以其稀缺的自然景观资源吸引著广大前来旅游度假与投资的城市业主；越来越便利的交通条件和与城市别墅较大的价格差别成为吸引上海乃至周边消费者的又一有利因素；只要良好的配套跟进，同时提高项目的品质，那麼对於目前比较理性的消费群就有了很好的性价比概念。 城市发展 目前区域规划发展定义为旅游度假区，国家会提供相应的区域政策。同时本专案地块又位於未来拟规划中的政府中心，升值潜力较大 1.2.4专案规划控制