武汉三江航天房地产开发公司-武汉·汉阳赫山项目定位和整体发展战略.doc

武汉三江航天房地产开发公司-武汉·汉阳赫山项目定位和整体发展战略 2007/06/15 项目定位与整体发展战略 前期资料收集、整理 下一步工作 2007/06/22 2007/07/20 形象定位 客户定位 产品定位 项目整体发展战略 启动区项目发展定位 项目物业发展组合建议 市场调研 项目启动区及物业发展组合建议 7个工作日 30个工作自然日 2007/08/20 市场突破 整体发展战略 项目定位 核心问题界定 项目属性界定 项目目标及具象 经济测算 客户目标和限制条件 客户目标、约束条件 企业背景、目标 年房地产开发量增长30%，利润大于15% 集团在汉阳的首个项目，考虑在汉阳的战略布局 房地产品牌 客户的思考： 企业对项目发展有两种思路 1、顺市销售，销售利润15%， 2、突破市场，追求高利润 希望世联论证 本项目理解 保证项目可持续销售 成功建立中高档市场形象 突破区域价格体系，销售利润率超过15％，追求较高利润 客户目标的具象 企业利润目标解析 从企业内部导向 出发 本项目开发 现阶段本项目开发中高档楼盘、获得较高利润的可行性 开发中高档楼盘、获得较高利润需要怎样的价格实现 销售利润率15%－是否可以获得更高利润？ 销售利润率达到20%，意味着项目整体实收均价达到4637元/平方米 计算依据 各项数值均取值于三江航天提供资料中 产品类型假定为纯小高层，分三年开发建设，07年入市 销售利润20%，住宅均价为4637元/平米，商业均价为8000元/平米 20% 　 销售利润率 　 205,372,8451.44 　 净利润 十四 306,526,634.99 　 利润总额 十三 70,355,282.00 8,000.00 商业门面 　 1,455,767,370.15 4,637 住宅 　 1,526,122,652.15 　 销售收入 十二 91,567,359.12 　 期间费用 十一 122,089,812.17 　 交易税费 十 1,005,938,845.87 （一~九)　 成本合计 　 8,250,000.00 25.00 物业维修基金 九 36,224,100.00 109.77 资金成本 八 47,850,000.00 　 基础设施建设费 七 441,600,635.19 　 建安费 六 5,940,000.00 　 墙体材料及 散装水泥基金 五 5,573,700.00 　 工程直接管理费 四 49,595,700.00 　 工程前期费 三 8,423,027.03 　 项目前期费用 二 402,481,683.65 　 土地费 一 总金额 标准 项目 　 总成本及单方成本 　 序号 从企业内部导向 出发 销售利润率达到25%，意味着项目整体实收均价达到5022元/平方米 计算依据 各项数值均取值于三江航天提供资料中 产品类型假定为纯小高层，分三年开发建设，07年入市 销售利润25%，住宅均价为5022元/平米，商业均价为8000元/平米 25% 　 销售利润率 　 275,017,673.14 　 净利润 十四 410,474,139.02 　 利润总额 十三 70,355,282.00 8,000.00 商业门面 　 1,576,636,560.90 5,022 住宅 　 1,646,991,842.90 　 销售收入 十二 98,819,510.58 　 期间费用 十一 131,759,347.43 　 交易税费 十 1,005,938,845.87 　 成本合计 　 8,250,000.00 25.00 物业维修基金 九 36,224,100.00 109.77 资金成本 八 47,850,000.00 　 基础设施建设费 七 441,600,635.19 　 建安费 六 5,940,000.00 　 墙体材料及 散装水泥基金 五 5,573,700.00 　 工程直接管理费 四 49,595,700.00 　 工程前期费 三 8,423,027.03 　 项目前期费用 二 402,481,683.65 　 土地费 一 总金额 标准 项目 　 总成本及单方成本 　 序号 从企业内部导向 出发 片区楼盘的梯队研究帮助我们定义中高端产品 武昌的中高档楼盘 价位在4000-6000元/平方米； 汉口的中高档楼盘 价位在4000-5000元/平方米 2008城市花园 富仕庭院 新澳阳光城 汉口人家 汉口春天 汉水熙园 新华时代 金成世家 上城国际 新世界中心 中侨观邸 时代广场 锦绣龙城 新域柠檬特区 武昌城市公园 南湖都市桃源 巴黎豪庭 东湖公馆、 凯乐花园 华润凤凰城 锦江国际城 水岸星城 东湖天下 30