2014年广州白云新城AB2907008-3地块可行性研究报告.doc

2014年广州白云新城AB2907008-3地块可行性研究报告 1 总论 11.1 项目概况 地块位于云城西路与云城东路之间、云城东路与齐富路交界处；宗地面积较小，无法形成大规模社区，但形状方正，有利于规划设计；目前地块平整完毕，进行砖墙围护，水电尚未接通。 地块性质为二类居住用地（R2），属国有土地，以多层、中高层或高层单元式居住建筑为主的居住用地。 地块北面为另一块待开发住宅建设用地、地铁二号线萧岗站和合城（国际）月历礼品城；南面为起步在建的广州市规划展览中心、白云国际会议中心和地铁二号线白云文化广场站；西面另一块待开发住宅建设用地、酒店用品市场和居民楼；东面为一些餐饮食肆和白云山。 地块由中海地产集团有限公司以总价11.7亿、楼面地价19971元/平方米的价格通过拍卖购得；地块开发强度不大，密度较低，注重舒适性能。基本参数如下： 宗地编号 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 建筑密度 AB2907008-3 20795㎡ ≤58586㎡ ≤2.81 ≥35% ≤30% 地块建筑高度不超过70米；地块内建筑间距应符合《广州市城市规划管理技术标准与准则》的规定；临地块边界的建筑物退缩地块边界或城市道路中心线距离不小于建筑间距的一半，以满足与与相邻地块建筑间距的要求；退北侧和西侧路5米，退白云二线标准段25米，道路展宽段相应减少退缩，使建筑界面保持连续。 1.2 建设背景 1.2.1 白云新城规划概况 该项目地块处于广州市白云区白云新城内，位于规划中的云山社区，接近文化中心。 白云新城位于白云山西麓，以原白云机场为中心结合附近地区共同组成，北至黄石路，东至白云大道，西至机场高速，南至北环高速路，用地面积9.22平方公里，总建筑量为1107万平方米，规划就业人口8万人，规划居住人口22万人。 白云新城设计与建设将贯彻“生态优先、宜居新城、山城相融、绿色高效、滚动实施”的原则，北部、南部为高档住宅区，中部为文化商业核心区域。核心区域依托白云国际会议中心、广州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，引进广州历史博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院、岭南文化中心等，通过文化中心提升区域的文化形象。在白云国际会议中心西侧，规划有面积约为30公顷的大型城市公园。并以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体，形成商业服务中心，以标志性塔楼成为全区的地标，包括大型购物广场、商业街等，机场航站楼及附属设施将改造成为商业用地，与东部的商贸综合体、商业步行街形成整体的商业氛围。 白云新城规划空间结构为“一轴双中心六社区”，空间结构以商业服务和居住为主，通过道路网络，公园、绿化等系统，使各地块功能上协调统一，空间上疏密结合、高低错落、收放有致。整个规划区域形成“一轴双中心六社区”的空间结构：“一轴”——利用原机场跑道空间，规划一条南北向80米宽的中央带形公园贯穿整个白云新城的景观功能；“双中心”——北部的文化中心和南部的商业中心；“六大社区”——根据服务半径与服务人口，其中北部形成“黄石社区”、“云山社区”、“萧岗社区”三个社区，南部形成“机场社区”、“创意社区”、“柯子岭社区”三个社区。 白云新城规划最大的特点和亮点是“生态优先、宜居为重”，区域绿地率达到40.6%，绿化覆盖率达到43.6%，人均公园面积达到10平方米，居民在步行500米范围内可到达公园，规划30公顷的白云公园和15公顷的飞翔公园两大绿心，引入周边水源，建立人工湿地；三线下地、雨污分流、人车分行和广州城区独有的自行车专用车道系统等，都将在这片新城中得到体现；整体超过三分之二的区域为住宅区，六大社区个个建设“邻里中心”，一般包括小超市、小零售店、卫生站、洗衣店、邮政所、菜市场等，并且配套小运动场、儿童游戏场和邻里公园等，满足居民的日常生活与休闲需要，社区居民在8分钟步行时间内可达到。 1.2.2 白云新城定位与发展前景 白云新城发展定位为“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”。分高档住宅区、文化中心区、商业中心区定位如下： 1）高档住宅区 功能定位：交通便利、配套完善、景观优美的高档居住社区。住宅建筑高度在60-100米之间，绿地率达40%以上。 2）文化中心区 功能定位：集中规划了市级文化休闲设施，主要包括广东画院、广州画院、城市规划展览中心、岭南文化中心、广州博物馆和白云公园等。通过这些文化休闲设施与便利公共交通相结合，从而大大提升了整个地区的城市功能和文化形象。 3）商业中心区 功能定位：商贸综合体片区位于白云新城中部，是地铁二号线和地铁14号线交汇地段——白云新城站公共交通枢纽，依托其突出的交通优势，发展商贸综合体建筑，并通过步行系统连接老航站楼改建商业中心、步行商业街、西入口公园等，使之形成具有现代特