2007’楼市：在互动中前行.pdfVIP

维普资讯 维普资讯 褰盘 翳 A 、 目前房地产市场上涨时间较长，已经有3～4年，而 影响，大户型产品成为稀缺产品而成为今年对大 股票市场上涨时间相对较短；其二，房地产市场不 户型的热购局面，而别墅用地的限制也使潜在的高 仅具有资本性，而且具有实体性，对国民经济影响 档物业需求效果显现，在这两大类型高价房的助推 大：其三，楼市与股市上涨带来的利益分配大不相 下，整体的房价在调控中且调且涨，不断上扬；其 同，楼市上涨的获益者是地方政府和开发商；而股 四、地价在竞争的调控中导向高位运行，地价的大 市的上涨可以惠及普通百姓；其四，楼市的持续高 幅度提高又引起了地块周边在售或者待售楼盘 日趋 温是造成我国投资率畸高不下的重要原因。而近～ 攀升，从而辐射状、扇面形的带动整个区域整个市 两年来，政府在楼市上的组合拳日趋增多；而反观 场的价格上涨：其五，普通住宅作为住房主流需求 股市快速的上涨也会导致政府加大调控力度。参 产品，宏观调控政策对其影响最大、最明显，对普 照美国、日本的经济发展，排除短期的变化，股市 通住宅的价格波动影响也最大、最明显：其六、中高 和楼市基本是同时进退的，只要经济发展的趋势不 档楼盘存在较强的消化能力，升级换代者、外来置 变，我国的股市和楼市也能够得以健康发展。 业者、婚房、养老房需求者和高端需求者都是对中 高档楼盘的有力支撑，且未来大户型住宅供应减少 政策与房价：互动明显 的预期也提前挤压了部分需求，促进了中高档楼盘 的销售，导致整体价位高涨不下。 从来没有哪几个行业会像房地产行业这样，在 两年当中频繁遭遇宏观政策如此的调控 ：央行加 开发商与开发商：联盟与竞争 息，九部委 “十五条”，民宅禁商令，外资限炒令， 土地出让规范等等，涉及的环节和部门如此之多。 房地产行业与其他行业一样，作为房地产行业 2007年前9个月，央行五次加息，“新国六条”，双“ 的主要一方开发商与开发商也是不只是合作联盟， 十条”，二手房资金监管，“国务院意见”第二套房 也是竞争对手，只不过有时运用联盟合作战略，有 提高首付等等，9个月中，国家出台的调控政策有 时运用竞争手段抑或是二者并用并存。 15次，其频率之快，“重拳”之狠，胜过以往任何～ ～ 是开发商大鱼吃小鱼不可避免。经过两年 年。而在如此多的调控政策组合拳的重击之下，今 多的调控洗礼 ，开发商也开始趋于成熟和理性，市 年明 全国70余个大中城市房价依旧全面上涨。根 场的洗牌和整合也在加速进行，未来的宏观调控 据国家发改委、国家统计局统计，今年明 ，全国70 可能对中小开发企业的影响要大于规模型品牌型 个大中城市房屋销售价格同比，环比均全面上涨， 开发企业。一些中小开发商由于土地、资金的压力 同比上涨8．2％，涨幅比上月高0．75个百分点。全国 而选择转型或退出市场已不可避免，而～些大的 房价涨势惊人，大连亦不例外，自2003年开始，大 开发企业的调整、扩张、大鱼吃小鱼也是市场竞争 连商品房住宅的均价以每年千元的速度递增，从 的必然结果。 2003年每平方米2000元左右的均价，到2007年9月 二是三四线城市开发潜力吸引一些中小开发企 7000元的均价。 业去开发。三四线城市的市场远未饱和，房地产开 政策与房价反向互动明显，其特点：其一，90 发还有很大的空间，市场风险在然比在—二线城市 平方米占70％的政策要求下，不少楼盘重新调整规 搞开发要低，企业面临的政策、金融等风险要小，正 划，调整反而延后 入市时间，导致本身就供小于 吸引一些中小开发企业去开发建设。暖 求的大连楼市出现供需矛盾的激化：其二，大连的 作者系大连房地