住宅产品质量保障体系实践2017161586.ppt

住宅产品质量保障体系实践 当前住宅建设中存在的突出问题： 一是以功能空间、面积配置、细部处理的合理性为主的住宅功能质量还不高。 二是以声、光、热、空气质量等物理性能和设施设备性能为主的住宅性能质量还较低。 三是以跑、冒、滴、漏为特征的工程质量没有根治。 四是以安全环保、舒适便捷、配套完善为特征的住宅环境质量有待提高。 五是以性能价格为反差的住宅性价质量不尽合理。 六是以毛坯房供应为主的住宅供应方式还没改变。 4、质量隐蔽性 主要是针对工程质量而言，建设过程中工序多，半成品多，隐蔽多，由于管理 程序和质量体系等原因未及时检查，或未发现质量问题，而大多工序完成后表 面质量可能很好，这样容易造成第二判断失误，即不合格产品误认为合格产品。从而导致后果。 135°弯钩 箍筋间距 加密区 135°弯钩 锚固长度 未及时检查 未发现质量问题 误认为合格产品 地震 构件破坏 结构坍塌 5、终检局限大 工程竣工验收，主要是针对竣工资料和观感质量进行检查，不可能像某些工业 产品那样，可以拆毁或解体进行检查。 6、质量后续性 物业质量和服务质量的重要特性是后续检验性，物业质量通常在使用过程中 暴露。服务质量是同样的，是在物业管理提供的服务中体现出来的。 例如：渗漏水、 不均匀沉降、 楼板温度应力造成的非结构性裂缝（0.2MM以内的无害裂缝）、 楼板受荷载后的结构性裂缝、 顶棚脱落、 墙面抹灰层空鼓及裂缝等。 7、二次装修造成的质量通病 打墙（承重墙和非承重墙）振动引起周边抹灰层空鼓和裂缝，墙体预埋管线不按规定开槽和封堵产生的裂缝，过长的木地板地垅钉造成楼板的破坏等等。 由于房地产产品的这些特点，要求在操作的各个环节始终以事前控制为主， 规范事中控制，做好事后控制。 从工程实践探析解决质量通病对策 楼板面电线管较多，虽然采用 Ф6钢筋网片上下加密，但在 穿线管时局部未考虑线管间距。 线管密集部位采用上下 层钢丝网片绑扎牢固。 钢筋绑扎整齐，楼面干净， 马凳摆放符合要求。 楼板钢筋绑扎零乱，保护层垫块不 到位，钢筋马凳设置不到位，楼板 面未清理——主要原因：未做好钢 筋成品保护，管理不到位。 钢筋问题 * 广大城镇居民对住宅产品质量的意识和自身的保护意识不断增强。 因为住宅产品毕竟是老百姓长期使用的生活必需品，也是高附加质 的耐用消费品，老百姓要买它，必定要权衡各种关系。产品质量一 直都是老百姓关 注的热门话题， 由于规划质量、 环境质量、建造 质量和售后服务 的差距，造成了 大量的投拆，这 都给房地产市场 投下了一道阴影。 通过收集投诉问题的实测数据，对各问题实测数据按频数大小排队， 计算各问题出现的频率及累计频率，如表1-1所示。以频数和累计频 率为纵坐标，各问题为横坐标，按照表1-1中各问题的排列序号依次 画出直方图，并以累计频率值点绘出帕莱脱曲线，如图1-1所示。 数据分析 100 100 合计 100 2 2 违规预销售 7 98 6 6 虚假广告 6 92 10 10 违规开发 5 82 12 12 面积短斤缺两 4 70 15 15 发证问题 3 55 25 25 服务质量 2 30 30 30 物业质量 1 累计频率（%） 频率（%） 投诉次数 投诉问题 序号 表1-1 对排列图的分析：通常将帕莱脱曲线分成三个区域，累计频率80%为A区所包含问题是主要问题；累计频率在80%-90%为B区，所包含问题是次要问题；累计频率在90%-100%为C区，所包含问题是一般问题。 图1-1 投诉问题排列图 从图1-1中可以看出， 物业质量、 服务质量和发证问题是居民的主要投诉问 题，因此如何解决物业质量、服务质量和发证问题是摆在我们面前的重要课 题。从构建房地产产品质量保障体系入手，通过实证研究探讨如何提升物业 质量和服务质量即产品质量。以下是探讨的主体： ? 房地产产品质量现状 ? 工程建造质量问题 ? 房地产产品质量的影响因素探析 ? 从工程实践探析解决质量通病对策 绿化配置重观赏性、稀缺性，轻环保性、地域性 重人工环境，轻自然环境 重异域轻本土 对环境“喜新厌旧” 只注重经济效益，追求高容积率 环境质量 建筑造型、单体设计缺乏个性 缺少可持续发展意识，规划适度超前意识 用地分配、群落分布、道路系统、绿化用地不合理 同城市总体规划脱节，形成“三边”局面 规划质量 房地产产品质量现状 违反强制性规范要求 电气质量问题 管道材质影响水质 粉刷通病问题 渗漏问题 地基沉降、墙体开裂 建筑材料、设备问题 工程质量 违反强制性规范要求 构造与施工、抗灾防灾问题 建筑材料、设备、防火问题 单体设计问题，影响使用功能 结构