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关于收益法在房地产评估中的应用探析 ◆李保平 (齐齐哈尔顺缘房地产估价有限公司) 【摘要】成本法、市场法和收益法是房地产评估 中的三大方法。随 际净收益中扣除属于特殊的、偶然的因素后的一般的正常净收 着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的 日益增长。以成 益 ，即客观净收益。 本法来评估房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需 在确定房地产净收益时，不同收益类型的房地产可能应考虑其收 求。因为投资者购买或者投资某项资产，不仅关心该项资产的成 益的特性。例如 ，出租性房地产在测算其收入租金时，要注意到租 本，更关心该项资产带来的收益以及获得未来收益风险的大小。约条款的影响。租约条款中如租赁期限、递增的租赁费用、额外的 可以预见，收益法将成为资产评估中最重要的一种评估方法。随 补偿费用和关于租约更新的规定等都将影响该房地产的预期收 着我国房地产交易的 日趋活跃，房地产评估的需求 日益增长．迫 入 。 切需要增强收益法评估房地产价值的可操作性 ，使运用收益法评 四、合理剥离出属于无形资产所产生的收益 估出的房地产价值能够更加具有说服力。为此 ，笔者拟就如何开 在运用收益法对收益性房地产进行评估时。首先，要明确收 展收益法在房地产评估中的应用作 以探析。 益只能是房地产所产生的。这里有两层含义：一是要评估的房地 【关键词】收益法 房产评估 应用探析 产只包含房屋和土地或者只是单独的房屋或者只是单独的土地， 这样的房地产进行评估时，收益一定是只有房地产所产生的收 益；二是要评估的房地产包括其中的设备、器具以及运营所需要 一 、 收益法的基本原理 的所有设施，例如，酒店在转让时是将其中的所有设备物品一 同 收益法的理论依据为效用价值论，认为房地产的价值在于该 转让，因此，在用收益法评估时，不需要剥离其他的收益。但是这 房地产未来所带来的收益。收益法本着收益还原的思路对房地产 两种收益中都包含了无形资产所产生的收益，比如 ，管理者的管 进行评估 ，即把房地产未来预计收益还原为基准日的资本额或投 理能力、房地产的品牌效应等等。无论哪一种情况，房地产的收益 资额。具体评估办法是通过估算被评估房地产在未来的预期收 中都不应该包括无形资产所带来的收益，这就需要合理地评 益 ，并采用恰当的折现率或资本化率折现成基准 日的现值 ，然后 估无形资产所带来的收益。其次。如何评估无形资产所产生的收 累加求和，得出房地产评估值。 益是能否准确评估出房地产价值的关键。目前 ，比较公认的一种 二、收益年限的确定 方法是：将待估房地产与其他相类似的房地产作比较，来剔除无 收益年限是估价对象 自估价时点至未来可以获得收益的时 形资产所带来的收益。这种方法实际上是一种比较粗糙的评估方 间。一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余的经济寿命。对于 法．因为其他类似的房地产也会存在无形资产所产生的收益 ，而 单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建 且可能是正的，也可能是负的。并且，房地产独一无二的特性决定 筑物耐用年限确定未来可收益的年限；对于房地合一的估价对象 了房地产评估的不可 比较性 ，而且类似房地产的详细收益信息不 可依据土地剩余使用年限与建筑物耐用年限孰短的原则来确定 可能很容易得到。因此，笔者建议可以借助企业价值评估中对无 未来可获利年限。但如果一宗房地产拟在持有一定年限后进行出 形资产价值的处理来评估房地产收益中无形资产所带来的收益， 售或其他处理 ，评估的收益年限则为其准备的持有期问。房地产 也就是将无形资产在房地产中的地位及其对房地产收益的贡献 的收益年限一般较长，一般都有几十年。因此，在评估实务中估价 尽可能量化出来，用房地产整体收益表示 出来 ，这样做虽然需要 人员常假设估价对象经营数年后将其转让来缩短收益年限，以利 准确地把握无形资产在房地产 中的作用，但是 ，避免了收集其他 于更准确地选取预期净收益和还原利率，从而提高评估结果的准 信息。当然，这对评估时的理论和实践经验