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没有完成开发投资总额的25%以上，是否影响合同的效力 一、案情简介 甲公司与乙公司于2001 年9月签订国有土地使用权转让合同，约定土地转让面积500亩，转让金额l亿元。甲方义务：乙方每支付一期转让金后，甲方将相应的土地使用权过户给乙方。乙方义务：合同价款分五期支付。签订合同之日支付2000万元，之后每两个月支付2000万元。乙方权利：如果甲方没有将相应的土地使用权过户给乙方，乙方有权拒付余下款项。在国有土地使用权分五次从甲公司变更登记到乙公司之前，甲公司每次都负有清除该地块内存有的建筑物、树木、坟墓、水井等地面附着物及地下构筑物的义务，负有完成项目地块动拆迁的义务，保证交付地块上无建筑物，并为乙公司在开工前的施工用水、用电、临时施工设施、临时施工用路提供必要条件。 签订合同当日，乙公司支付给甲公司2000万元。但甲公司没有将相应的土地使用权过户到乙公司名下。乙公司多次要求甲公司将与第一笔款相应的土地使用权过户到乙方名下，但甲公司仍然没有为乙公司办理过户手续。为此，乙公司起诉，要求甲公司继续履行双方签订的合同，将500亩土地交付给乙公司。 二、法院裁判情况 一审法院认为，双方签订合同时，甲公司没有达到《城市房地产管理法》第38条①规定的25%的条件，合同无效。 乙公司不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求撤销一审判决支持其一审诉讼请求。 二审法院经审理认为，双方签订合同时，甲公司是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的25%的条件，不影响合同的效力。判决：一、撤销一审判决；二、双方签订的合同有效，继续履行。 三、主要观点及理由 《房地产管理法》第39条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”《房地产管理法》第38条规定，不符合第39条规定的条件，土地使用权“不得转让”。关于如何理解《房地产管理法》第39条的规定，一种观点认为，这里规定的没有“完成开发投资总额的百分之二十五以上”，或者没有“形成工业用地或者其他建设用地条件”的，“不得转让”，是指合同都不能签，即使签了合同，合同也无效。另一种观点认为，《房地产管理法》第39条规定的条件是指可以签合同，合同有效但土地使用权转让进行过户登记时，登记机关如果查明申请转让的土地使用权不符合《房地产管理法》第39条规定的条件，对其转让过户申请有权不予登记。据我们了解，各地法院对此问题的认识并不一致。 我们赞同后一种观点。具体理由如下： 从物权变动的模式来看。在我国，因法律行为产生物权变动的模式是合同加上登记或者交付，《民法通则》第72条，《合同法》第133条，《物权法》第9条和第23条都有明确规定。据此，合同是否有效，不受是否登记或者交付的影响，也不受能否登记或者交付的影响。因此，甲公司通过签订合同的方式转让土地使用权时，甲公司没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于能否过户的问题，不影响转让合同本身的效力。 从物权变动的原因与物权变动的结果相区分的规定来看。根据《物权法》第15条的规定，物权变动的原因与物权变动的结果应当加以区分。物权变动的原因即合同是否有效，其标准是《民法通则》第55条规定的三个条件，即行为人是否具有相应的行为能力；意思表示是否真实；是否违反法律或者社会公共利益。物权变动的结果即不动产物权变动时否成就。要看是否符合《物权法》第 14条的规定，即看是否记载于不动产登记簿。可见，根据《物权法》第15条的规定；甲公司的土地使用权是否已经过户给乙公司或者土地使用权过户的条件（甲公司完成开发投资总额的百分之二十五以上）是否成就，均不影响土地使用权过户的原因即合同的效力。 从合同的订立与合同是否履行、是否能够履行应当分阶段来看。合同是否有效，从签订之日已经经确定，而不是通过合同是否履行、是否能够履行反过来决定合同的效力。通过合同是否履行、是否能够履行，涉及的是当事人是否违约的问题。一般而言，除即时清结的合同以外，从合同的签订至合同的履行，期间都有一段时间。办理土地使用权过户登记属于合同的履行。合同的效力不能通过这一段时间是否履行、是否能够履行来决定，而是一经签订其效力就已经确定。因此，合同的效力不能根据是否办理土地使用权过户登记、能否办理土地使用权过户登记来认定。换言之，不能认为办理了土地使用权过户登记的，或者说能够办理土地使用权过户登记的，合同就有效。没有办理土地使用权过户登记的，或者不能办理土地使用权过户登记的，合同